在樓市步入下半場(chǎng)，和黃還能繼續在內地靠囤地賺錢(qián)嗎？ 本報記者鄺陽(yáng)升攝
銷(xiāo)售放緩、減少拿地，內地房企進(jìn)入“冬閑”時(shí)節。然而，港資房企卻趁機頻繁抄底內地土地市場(chǎng)，儼然一副“冬忙”景象。
2011年上半年，九龍倉成為內地拿地最活躍的港企。前3個(gè)月，九龍倉就分別在蘇州、長(cháng)沙、杭州拿下多幅地塊，累計投入達100億元。2011年下半年，李嘉誠旗下的長(cháng)江實(shí)業(yè)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、和記黃埔接棒九龍倉，在內地土地市場(chǎng)“淘金”。6月始，長(cháng)和系就先后在天津、長(cháng)春、大連、佛山等地收獲土地。
“要永遠相信：當所有人都沖進(jìn)去的時(shí)候趕緊出來(lái)，所有人都不玩了再沖進(jìn)去。”李嘉誠這句心得被不少投資者奉為金科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]玉律。而對這句話(huà)詮釋的最透徹到位的，還是這位超級富豪自己。然而，李嘉誠留給業(yè)界的印象，不僅是土地抄底，還有涉嫌“囤地”。
早前就有媒體爆出，長(cháng)和系在上海、武漢等地的囤地行為，并坐收增值漁利。然而，和記黃埔2010年底在上海拍下的地王，卻遭遇到2011年該區域板塊價(jià)值下滑的尷尬。一向以穩健經(jīng)營(yíng)著(zhù)稱(chēng)的李嘉誠，在樓市步入下半場(chǎng)，還能繼續在內地靠囤地賺錢(qián)嗎？
斥資百億逆市搶地
和記黃埔是李嘉誠著(zhù)力內地樓市的主要平臺，這次“搶地”的重任，依然由和記黃埔來(lái)履肩負。
2011年6月3日，和記黃埔簽約天津城北小劉莊片區項目，據悉，該項目由河北區城投公司與和記黃埔地產(chǎn)天津公司合作，預計投資超過(guò)60億元。在拿 下該項目?jì)H20天之后，和記黃埔長(cháng)春公司又以4.64億元的底價(jià)拿下長(cháng)春一塊土地面積為15.89萬(wàn)平方米的住宅商服用地，和記黃埔首入長(cháng)春高新區。
休息了四五個(gè)月，李嘉誠再度出手。2011年11月，在多地土地頻頻流拍的情況下，和記黃埔果斷出手競得佛山一地塊，預計總投資將超過(guò)15億元。時(shí) 代周報記者了解到，和黃購得該地塊的總代價(jià)為8.96億元，該地塊后將供其發(fā)展成住宅及商業(yè)物業(yè)。這也是繼廣州、深圳、珠海、東莞、江門(mén)之后，李嘉誠在華 南再落一子。
時(shí)隔1個(gè)月，和記黃埔又現身大連土地市場(chǎng)，并聯(lián)手李嘉誠另一地產(chǎn)平臺長(cháng)江實(shí)業(yè)以19億元成功拿下大連西崗區一塊14.3萬(wàn)平方米的商業(yè)用地。據介紹，本次土地收購行為的主體項目公司為大連達連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，長(cháng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔各自間接擁有該公司50%的權益。
除上述城市外，在本輪內地樓市土地調控中，李嘉誠還于2010年底，在重慶、上海、南京高價(jià)搶地。2010年11月，時(shí)隔三年，李嘉誠再度在重慶出 手，和記黃埔通過(guò)競拍方式，以13.1億元的價(jià)格成功拿下重慶兩江新區一處住宅用地。緊接著(zhù)，李嘉誠前后在上海、南京斬獲土地。在2010年12月初，和 記黃埔下屬業(yè)貿投資有限公司以總價(jià)16.2億元摘得上海青浦區趙巷板塊17號地塊，樓面價(jià)為21436元/平方米，溢價(jià)率191.5%，并刷新了趙巷板塊 單價(jià)“地王”紀錄。平安夜，和記黃埔以31.8億元的總價(jià)拿下了南京河西板塊G53地塊，溢價(jià)17.7%，樓面價(jià)為8548元/平方米。
粗略計算，自2010年底，李嘉誠的長(cháng)和系就已在內地斥資百億元拿地，其在內地的足跡遍布全國。2003年，和記黃埔在內地僅布局了上海、深圳、重 慶、廣州、北京等7個(gè)城市。2004、2005兩年，和記黃埔“逆市而上”，陸續在西安、成都、長(cháng)沙、長(cháng)春、武漢、天津、重慶等地投入400億元巨額資 金，圈下了超過(guò)300萬(wàn)平方米的土地，基本完成了其對一級城市和主要二線(xiàn)城市的戰略布局。據2011年8月和記黃埔發(fā)布的中報，在土地方面，其目前所占土 地儲備可發(fā)展成共980萬(wàn)平方米以住宅為主的物業(yè)，其中97%在中國內地、2%在英國及1%在新加坡與中國香港。此土地儲備包括分布于23個(gè)城市的48個(gè) 項目，預期在數年內分期發(fā)展。
資金鏈優(yōu)勢明顯
內地樓市正處極寒，李嘉誠為何屢屢闊綽出手？
“國內經(jīng)濟持續發(fā)展是吸引香港房企進(jìn)駐內地的主要原因。”中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究院韓長(cháng)吉向時(shí)代周報記者分析，加上當前國內信貸減縮，很多中小房地 產(chǎn)企業(yè)由于資金壓力加緊離岸，而此時(shí)香港房企進(jìn)入內地開(kāi)拓市場(chǎng)的時(shí)機比較適宜，所以出現大量香港房企進(jìn)駐內地，正是資本流動(dòng)和投資意愿雙重影響的結果。
事實(shí)上，不僅和記黃埔，九龍倉、恒隆、嘉里建設、周大福等港企也紛紛在內地“跑馬圈地”。據不完全統計，2011年港企在內地市場(chǎng)的投入就超過(guò) 200億元。這其中，大部分“淘金者”都能以底價(jià)獲得中意地塊或項目。不過(guò)也有例外，2011年9月，恒隆地產(chǎn)經(jīng)過(guò)83輪的激烈角逐以34.97億元奪下 昆明市兩宗商業(yè)地塊。
港企拿地，包括和記黃埔，背后都有資金鏈的優(yōu)勢。據不完全統計，截至2010年底，香港上市并且主要在香港運營(yíng)的地產(chǎn)企業(yè)，平均的資產(chǎn)負債率僅為26.71%。然而香港的房產(chǎn)四大天王(李嘉誠、李兆基、鄭裕彤、郭炳湘）的公司資本負債比例均只有20%左右，截至2011年6月30日，李嘉誠和記黃埔的凈資產(chǎn)負債率為21.9%。
相比而言，國內上市房企資產(chǎn)負債率動(dòng)輒超過(guò)70%。而公開(kāi)資料顯示，截至2011年上半年，內地上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負債率已達到71.28%，創(chuàng )近十年的新高，與此同時(shí)，上市房企總負債已超過(guò)1萬(wàn)億元。
2012年，新春伊始，土地市場(chǎng)格外冷清。據北京中原地產(chǎn)數據，1月，重點(diǎn)城市土地流標率達44%。然而，李嘉誠似乎在為進(jìn)一步的抄底做準備。據港 媒最新消息，和黃籌組中的5年期及10年期的美元債，由于反應熱烈，已將發(fā)行規模各增加至5億美元，即共10億美元(約78億港元)。此舉無(wú)疑為2012 年和記黃埔在內地市場(chǎng)搶地，備足“糧草”。
另一邊廂，李嘉誠另一業(yè)務(wù)重心在香港的地產(chǎn)平臺長(cháng)江實(shí)業(yè)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]，也對內地市場(chǎng)虎視眈眈。近日，長(cháng)江實(shí)業(yè)執行董事趙國雄對媒體表示，2012年內地將有大量收購機會(huì )，長(cháng)實(shí)將會(huì )特別留意內地城市綜合項目。
囤地首嘗苦果
具備資金鏈優(yōu)勢，香港房企在國內的發(fā)展策略在大體上是相同的：市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略上以一線(xiàn)重點(diǎn)城市作為依托，進(jìn)而進(jìn)入二、三線(xiàn)市場(chǎng)，由點(diǎn)到面地融入內地市場(chǎng)。“然而，不同于其他港資房企，和記黃埔在內地市場(chǎng)，屢屢通過(guò)土地升值而受益豐厚。”世聯(lián)地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]首席分析師王海斌如是向時(shí)代周報記者表示。
李嘉誠囤地時(shí)間最長(cháng)的地塊，當屬廣州的黃沙地塊，該地塊是1994年由和記黃埔圈下，直到2005年11月才正式開(kāi)工。而李嘉誠位于東莞厚街的海逸豪庭項目，囤地達95個(gè)月，雖然2007年被征收7915萬(wàn)元的土地閑置費，但相比土地升值帶來(lái)的利潤，就是“九牛一毛”。
此外，李嘉誠在上海、北京、武漢、珠海等地都有囤地的“案底”。長(cháng)江實(shí)業(yè)在上海臺商最集中的古北新區推出的御翠豪庭[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評]，從取得地塊到銷(xiāo)售就花了7年時(shí)間；另一個(gè)李嘉誠集團的普陀區真如副中心案，土地于2006年取得，但全數開(kāi)發(fā)完畢后，則要等到2018年。
在武漢寸土寸金的江漢路步行街商業(yè)核心區附近，和記黃埔在2005年拍得一塊地，就閑置了6年沒(méi)有開(kāi)發(fā)。而在北京，和記黃埔旗下的十三陵項目遲遲未 開(kāi)發(fā)，對此，李嘉誠解釋為：“十三陵不是我們的問(wèn)題。政府要原來(lái)住在那里的居民交地，我們也明白，要好好安置當地的居民需要時(shí)間。”和記黃埔還有一幅位于 廣東珠海淇澳島的住宅地塊也因政府原因處于閑置狀態(tài)。該幅合同編號為珠國土轉許字第20050038的地塊，是和記黃埔于2005年9月以9600萬(wàn)元的 價(jià)格取得，但截至目前仍閑置。
針對上述囤地現象，時(shí)代周報記者嘗試聯(lián)系和記黃埔香港、內地的工作人員，但均回避這一問(wèn)題。李嘉誠不止公開(kāi)一次表示：“長(cháng)和系公司從來(lái)不囤地，也從 來(lái)沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)土地。”但是一些機構和政府的文件否定了這一說(shuō)法。易居中國早在2009年底發(fā)布的當年土地報告也披露：上海有330宗土地“批而未用”，涉及 上百家地產(chǎn)企業(yè)，包括李嘉誠旗下的長(cháng)江實(shí)業(yè)、和記黃埔。而2010年8月業(yè)內知名的源自國土部1457宗閑置土地的“黑名單”，“上榜”者中，和記黃埔地 產(chǎn)赫然在列。
尚且不去討論“囤地”之舉是否違反了相關(guān)政策，從利潤的角度出發(fā)，這種模式能否繼續奏效呢？萬(wàn)科總裁郁亮近日表示，樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，以前那種靠土地升值而獲取豐厚利潤的機會(huì )不會(huì )再有。而最近，和記黃埔也在土地市場(chǎng)上首償“苦果”。
2011年年末，上海趙巷16號地塊拍賣(mài)，以14.087億元的底價(jià)拍賣(mài)，折合樓板價(jià)僅為9559元/方米，與一年前和黃所拿趙巷17號地王的21436元/平方米的樓面地價(jià)相比，地價(jià)水平已縮水55%。趙巷16號地塊價(jià)格下調，或將直接影響昔日“地王”17號地塊的盈利空間。
