地方樓市政策漸向“剛需”傾斜
機構報告稱(chēng)，房企降價(jià)臨近盈虧節點(diǎn)，5月樓市或現“價(jià)平量漲”局面
江蘇省揚州市財政局、房管局日前聯(lián)合發(fā)出通知，對個(gè)人購買(mǎi)成品住房進(jìn)行獎勵，7月1日起執行，執行期暫定一年。
具體獎勵辦法為，揚州市個(gè)人新購買(mǎi)的成品住房，建筑面積在90平方米及以下的，對購房人給予所購房屋合同價(jià)款6‰的獎勵；對90平方米以上、120平方米以下的，給予所購房屋合同價(jià)款5‰的獎勵；對120平方米及以上、144平方米以下的，給予所購房屋合同價(jià)款4‰的獎勵。
對剛性需求購房者來(lái)說(shuō)，這可以理解為一個(gè)重大利好。北京中原市場(chǎng)研究部總監張大偉認為，揚州出臺“救市”政策的原因之一是應對房?jì)r(jià)下調和商品房成交量持續萎縮的現狀。
“事實(shí)上，截至5月8日，46個(gè)限購城市全部延續限購，第三套及以上房產(chǎn)也依然限貸，松動(dòng)樓市調控力度的政策已經(jīng)全部擱淺。但是，預計在不放松對投資購房壓制的前提下，各地出臺針對‘剛需’的政策微調的可能性非常大。”張大偉對《經(jīng)濟參考報》記者分析稱(chēng)，政策底部的出現以及信貸對剛需的傾斜使得房地產(chǎn)市場(chǎng)有復蘇的可能。
從政策層面變化情況來(lái)看，近期已有不少城市陸續松綁公積金貸款政策。
中國指數研究院日前發(fā)布的一份研究報告顯示，繼去年重慶、常州、寧波、南京、合肥等城市不同程度地放寬貸款條件及提高公積金貸款額度后，今年樂(lè )山、連云港、信陽(yáng)、日照、南昌、鄭州、南寧等13個(gè)二三線(xiàn)城市調整公積金政策，提高公積金貸款額度。報告認為，此舉為購房者緩解了一定的購房壓力。對于限購城市，可以刺激剛性需求；對于非限購城市，將促進(jìn)市場(chǎng)活躍。在銀行按揭貸款方面，“繼今年2月，央行將首次置業(yè)家庭信貸需求列入重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域并提出要予以支持后，各家銀行紛紛響應，利率下浮是當前銀行做首套房按揭貸款的主流。
建行北京分行零售信貸總部總經(jīng)理陳曙對《經(jīng)濟參考報》記者表示，“根據總行的要求，我們對首套房按揭貸款依然執行平均基準利率，但為了滿(mǎn)足購房剛性需求，建行最低給予利率8.5折優(yōu)惠，而9折較為普遍。”
相比去年而言，今年銀行對首套房按揭貸款利率整體松動(dòng)。據了解，中行的首套房貸利率普遍能夠達到8.5折。工行方面，據知情人士透露，“盡管工行首套房貸利率8.5折不是主流，但同樣普遍執行基準利率，并且根據情況給予9折優(yōu)惠。”
另外，記者調查獲悉，交行、農行、民生銀行、中信銀行、光大銀行、北京銀行等11家銀行在首套房貸利率方面均有所下浮，且執行基準利率至8.5折之間的利率優(yōu)惠政策。
“第一季度顯現出來(lái)的個(gè)人新增貸款量萎縮，其中很大一部分因素來(lái)自于按揭貸款增長(cháng)不明顯。對于銀行而言，降低首套房貸款利率在一定程度上能促進(jìn)個(gè)人貸款的增長(cháng)，從而拉升銀行新增信貸量。”中國銀行戰略發(fā)展部副總經(jīng)理宗良在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示。
事實(shí)上，樓市成交已開(kāi)始回暖。4月重點(diǎn)城市商品住宅成交量同比繼續上升，但不影響市場(chǎng)整體回暖。世聯(lián)地產(chǎn)的監測數據顯示，36個(gè)大中城市中，4月份大部分城市的成交面積同比出現爆發(fā)式增長(cháng)。京滬穗深四大一線(xiàn)城市中，深圳成交面積同比增長(cháng)58.2%，上海同比下降4.6%，北京同比增長(cháng)44%，廣州同比增長(cháng)16%。
盡管3、4月份樓市成交量有所走高，但從不少房企因高庫存所帶來(lái)的資金壓力依然未有緩解。
中國城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商策略聯(lián)盟年度調查報告顯示，5、6月份將是聯(lián)盟成員的重要推盤(pán)節點(diǎn)，推盤(pán)量占2012年度推盤(pán)總量的24 .46%。對此，世聯(lián)研究分析認為，5月是傳統的樓市銷(xiāo)售旺季，諸多開(kāi)發(fā)商會(huì )大力推盤(pán)以實(shí)現資金的回籠。目前，房企降價(jià)臨近盈虧節點(diǎn)，而首套房貸利率降低等政策進(jìn)一步刺激剛需入市，5月樓市很可能出現“價(jià)平量漲”的局面。
就揚州市的鼓勵購房政策而言，市場(chǎng)人士認為，此政策有其特殊性，其他城市料難“復制”。
揚州市住房保障和房產(chǎn)管理局在8日緊急發(fā)布的《關(guān)于個(gè)人購買(mǎi)成品住房相關(guān)問(wèn)題的說(shuō)明》中，介紹了“獎勵政策”的出臺背景。2011年，江蘇省政府辦公廳出臺了《關(guān)于加快推進(jìn)成品住房開(kāi)發(fā)建設實(shí)施意見(jiàn)》，要求揚州到2015年要實(shí)現市區中心城區 新 建 住 房 中 成 品 住 房 比 例 達 到40%的目標，并要求各地政府根據本地實(shí)際情況，給予相應的優(yōu)惠政策支持。
揚州市房管局解釋稱(chēng)，此次揚州市財政局、房管局聯(lián)合出臺“獎勵政策”，正是為了“加快推進(jìn)揚州市區成品住房的開(kāi)發(fā)建設，引導和鼓勵群眾購買(mǎi)成品住房。”同時(shí)表示，“揚州將繼續嚴格執行國家宏觀(guān)調控政策，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控。”
對此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪分析認為，“獎勵政策只針對成品住宅，即只針對現房而非整體住宅市場(chǎng)。說(shuō)明揚州市政府希望加快現房消化速度的意愿比較明顯。”
陳雪認為，當前全國樓市均處于宏觀(guān)調控的敏感時(shí)期，此優(yōu)惠政策雖然對于揚州來(lái)講利大于弊，但對于全國其他城市來(lái)講，可能會(huì )帶來(lái)不確定的干擾作用。從這個(gè)角度來(lái)看，類(lèi)似的獎勵政策估計很難出臺。
