自然資源部再次為小產(chǎn)權房定調不得通過(guò)登記將違法用地合法化 整治小產(chǎn)權房考驗政府智慧
● 小產(chǎn)權房因成本和價(jià)格較低廉受到歡迎，但與現行法律相悖。如何妥善對待和處理小產(chǎn)權房問(wèn)題，成為各級政府亟須解決的一個(gè)難題，考驗政府管理智慧和執政能力
● 購買(mǎi)小產(chǎn)權房會(huì )帶來(lái)一些后續的法律糾紛，如建筑質(zhì)量、消防安保、售后維護和物業(yè)管理難以保障，存在違建、爛尾的風(fēng)險，無(wú)法辦理抵押貸款，沒(méi)有轉讓、繼承、處分、拆遷收益等權利
● 解決小產(chǎn)權房問(wèn)題，根本上還是要進(jìn)一步推進(jìn)集體土地改革，使集體土地使用權能夠進(jìn)入市場(chǎng)，和國有土地一樣，同地同權，在同一基礎上公平競爭
近日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》稱(chēng)，在工作中，對亂占耕地建房、違反生態(tài)保護紅線(xiàn)管控要求建房、城鎮居民非法購買(mǎi)宅基地、小產(chǎn)權房等，不得辦理登記，不得通過(guò)登記將違法用地合法化。
這一“官宣”，讓很多購買(mǎi)了小產(chǎn)權房的置業(yè)者的幻想徹底破滅。
“小產(chǎn)權房”其實(shí)并非法律概念，是人們約定俗成的稱(chēng)謂。通常是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門(mén)頒發(fā)的，所以有時(shí)也叫“鄉產(chǎn)權”。
如是研究院的一份數據顯示，包括小產(chǎn)權房在內的全國所有城鎮住房面積為298億平方米，其中小產(chǎn)權房面積為73億平方米，占比達到24%，僅次于占比38%的商品房面積。
接受《法制日報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，在普通商品住宅價(jià)格高企的今天，小產(chǎn)權房因成本和價(jià)格較低廉受到歡迎，但與現行法律相悖。然而，如果將小產(chǎn)權房項目都拆除，不但浪費資源，還會(huì )激化矛盾。如何妥善對待和處理小產(chǎn)權房問(wèn)題，成為各級政府亟須解決的一個(gè)難題，考驗政府管理智慧和執政能力。
小產(chǎn)權房野蠻生長(cháng)法律糾紛屢見(jiàn)不鮮
因兒子要結婚，來(lái)自陜西省西安市的孔女士經(jīng)人介紹，購買(mǎi)了西安市昆明路銘景新城小區一套128平方米的房子，總價(jià)僅53萬(wàn)元。因為是小產(chǎn)權房，所以?xún)r(jià)格便宜，孔女士沒(méi)多做考慮就買(mǎi)了。之后，孔女士去售樓部領(lǐng)鑰匙，卻獲知房子被同時(shí)賣(mài)給了別人。
西安另一處小產(chǎn)權房也產(chǎn)生了糾紛。
西安灃東新城三橋街道辦紅光路社區賀家村加貝花園小產(chǎn)權房，因為小區沒(méi)有五證，自來(lái)水公司無(wú)法接接通管線(xiàn)，因此一直使用黑井水。置業(yè)者對此頗有微詞。
《法制日報》記者梳理公開(kāi)資料發(fā)現，類(lèi)似場(chǎng)景曾在全國多地上演。
房?jì)r(jià)長(cháng)期快速上漲，遠遠超出了當地一般就業(yè)人員的收入水平，而在經(jīng)濟適用房、廉租房無(wú)法滿(mǎn)足住房需求的時(shí)候，小產(chǎn)權房如雨后春筍般出現。然而，圍繞小產(chǎn)權房買(mǎi)賣(mài)、確權和征收等糾紛也時(shí)常發(fā)生。
2019年11月，深圳市龍華區法院開(kāi)庭審理一起侵權責任糾紛案。選用某小產(chǎn)權房的陳某某，請求非法占有該房屋的史某騰空房屋并進(jìn)行侵權賠償。審理后，因陳某某無(wú)證據證明其合法享有涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權，且無(wú)證據證明其實(shí)際占有使用該房產(chǎn)，法院最終裁定駁回陳某某的起訴。
實(shí)際上，在政策層面，有關(guān)部門(mén)一直維持對小產(chǎn)權房違法的界定。
從1999年到現在，有關(guān)部門(mén)三令五申，集體土地不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)，城鎮居民不得到農村購買(mǎi)宅基地、農民住宅或小產(chǎn)權房，并要求各地堅決制止、依法嚴肅查處。
然而，小產(chǎn)權房并沒(méi)有因為政策的高壓而偃旗息鼓，各地小產(chǎn)權房的規模反而越來(lái)越大。
據北京市人大常委會(huì )立法咨詢(xún)專(zhuān)家胡功群介紹，小產(chǎn)權房久禁不絕，反映了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)某種不能自圓其說(shuō)的扭曲狀態(tài)。目前，一些城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)完全脫離了居民真實(shí)的購買(mǎi)力，導致人們對合法建筑望“房”興嘆。因此，價(jià)格遠低于商品房的違法小產(chǎn)權房，也就成了一些低收入群體無(wú)奈的選擇。
有業(yè)內人士稱(chēng)，雖然國務(wù)院住房建設管理部門(mén)三令五申，要求各級地方政府加快處理小產(chǎn)權住房問(wèn)題。由于小產(chǎn)權房中有很大比例是鄉、村政府組織開(kāi)發(fā)的，因為有基層政府參與其中，處理起來(lái)也非常棘手。如果沒(méi)有基層政府參與默許，小產(chǎn)權房的開(kāi)發(fā)、建設、交易、轉手等環(huán)節不會(huì )如此順利。
北京律師肖東平說(shuō)，不少人私下里買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權房，但無(wú)論是買(mǎi)方還是賣(mài)方，所簽訂的合同契約根本就不算數，碰上打官司連立案都難。除了不能得到法律的保障外，購買(mǎi)小產(chǎn)權房還會(huì )帶來(lái)一些后續的法律糾紛，如建筑質(zhì)量、消防安保、售后維護和物業(yè)管理難以保障；存在違建、爛尾的風(fēng)險；無(wú)法辦理抵押貸款；沒(méi)有轉讓、繼承、處分、拆遷收益等權利。
“轉正”傳言此起彼伏 “違法”界定至今未變
據媒體報道，小產(chǎn)權房在深圳、東莞、北京的總量占全國的60%以上。
對于大多數購買(mǎi)了小產(chǎn)權房的人來(lái)說(shuō)，他們一直希望小產(chǎn)權房能夠盡快“轉正”。
事實(shí)是，關(guān)于小產(chǎn)權房“轉正”的傳說(shuō)一波又一波，最終卻都是臆想。
2013年11月12日，十八屆三中全會(huì )審議通過(guò)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《決定》）?！稕Q定》指出，建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權同價(jià)。
此后，關(guān)于小產(chǎn)權房“轉正”有望的消息引發(fā)社會(huì )廣泛關(guān)注。但隨后的事實(shí)證明，這是人們對《決定》的誤讀。
安徽財經(jīng)大學(xué)法學(xué)教授張運書(shū)認為，盡管《決定》明確農村集體經(jīng)營(yíng)性用地是允許被出讓、租賃、入股的，但并不意味著(zhù)小產(chǎn)權房“轉正”的曙光已經(jīng)出現。因為根據上述《決定》，能進(jìn)行交易的僅僅為經(jīng)營(yíng)性用地，而更多的小產(chǎn)權房是農村宅基地，并不屬于經(jīng)營(yíng)性用地。
2017年8月28日，國土資源部和住房城鄉建設部公布《利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)方案》，決定在全國第一批13個(gè)城市進(jìn)行集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)。
此次集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)，被部分人視為小產(chǎn)權房“轉正”的一種信號。
但實(shí)際上，兩部門(mén)試點(diǎn)方案說(shuō)得很清楚，集體建設用地建設的租賃住房，需要履行項目報批程序，健全集體建設用地規劃許可制度，推進(jìn)統一規劃、統籌布局、統一管理，統一相關(guān)建設標準，全套手續幾乎跟商品房開(kāi)發(fā)建設相近。
2019年8月26日，十三屆全國人大常委會(huì )第十二次會(huì )議表決通過(guò)了關(guān)于修改《中華人民共和國土地管理法》的決定，新土地管理法于2020年1月1日起施行。
新土地管理法刪除了原法第四十三條關(guān)于“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設，需要使用土地，必須使用國有土地”的規定，破除了農村集體建設用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙。
有人解讀稱(chēng)，國家主動(dòng)放棄對土地交易一級市場(chǎng)的絕對壟斷，中國的房產(chǎn)從此沒(méi)有“大產(chǎn)權房”和“小產(chǎn)權房”的區別，小產(chǎn)權房的問(wèn)題迎刃而解。
如今，自然資源部在5月14日下發(fā)的《關(guān)于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》中，重申小產(chǎn)權房不能通過(guò)登記將違法用地合法化。
如此一來(lái)，購買(mǎi)了小產(chǎn)權房的置業(yè)者的幻想徹底破滅了。
同地同權公平競爭違法行為不能免責
近兩年，拆除整治違法建筑的風(fēng)暴席卷全國，城市干凈多了，也亮堂多了，很多集貿市場(chǎng)被拆掉了，街邊的私搭亂建也沒(méi)有了。
但是對小產(chǎn)權房的整治，除了部分山區的小別墅群被推光之外，大量的城區小產(chǎn)權房還沒(méi)有什么動(dòng)靜。
在中南財經(jīng)政法大學(xué)教授郭澤強看來(lái)，小產(chǎn)權房問(wèn)題，拖不過(guò)去、繞不過(guò)去，已經(jīng)到了必須解決的地步。解決小產(chǎn)權房問(wèn)題，既要尊重法律，也要照顧歷史和現實(shí)，還要面向中國房地產(chǎn)市場(chǎng)以及土地制度的未來(lái)，要有大智慧和大格局，而不是重復過(guò)去嚴厲而無(wú)用的老調。從技術(shù)層面而言，只解決“存量”，不再產(chǎn)生新的“增量”，通過(guò)彌補相關(guān)手續的方式，讓這些“非法建筑”正式進(jìn)入主流的住房體系。
《法制日報》記者采訪(fǎng)得知，補繳土地出讓金，解決小產(chǎn)權房的歷史遺留問(wèn)題，并非沒(méi)有先例。
日前，在南京市大型小產(chǎn)權房項目七彩星城小區，多位業(yè)主接到通知，可更換購房合同及辦理銀行按揭等手續。由于該項目在開(kāi)盤(pán)建設時(shí)土地性質(zhì)是集體土地，這也意味著(zhù)小產(chǎn)權房順利實(shí)現“轉正”。
中國政法大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)與金融研究中心執行主任席志國認為，解決小產(chǎn)權房的問(wèn)題，根本上還是要進(jìn)一步推進(jìn)集體土地改革，使集體土地使用權能夠進(jìn)入市場(chǎng)，從而能夠和國有土地一樣，同地同權，在同一基礎上進(jìn)行公平競爭，這樣小產(chǎn)權房的基礎就不存在了。
事實(shí)上，新土地管理法已經(jīng)允許集體建設用地使用權出讓。席志國建議，下一步應當就集體土地使用權如何出讓進(jìn)一步完善，徹底解決小產(chǎn)權房問(wèn)題。
對于已經(jīng)建設的小產(chǎn)權房，席志國主張依照不同的情形進(jìn)行處理。
“對于那些嚴重違法，建立在集體農業(yè)用地上的未辦理過(guò)農用地轉建設用地相應審批程序的，必須要予以嚴格處理，即通過(guò)拆除恢復土地原狀的方法予以糾正，絕對不能將其進(jìn)行合法化，否則不但嚴重違反了國家保護耕地的基本政策，而且也會(huì )使法律形同虛設，失去了法律的權威。”席志國說(shuō)，“對于那些符合國家建設總體規劃，使用的也是建設用地所建造的小產(chǎn)權房，則在符合新土地管理法的條件下予以合法化，對其進(jìn)行相應的產(chǎn)權登記，但是由于其在建造時(shí)行為的違法性則不能予以免責，仍然應當通過(guò)行政處罰等方式予以處罰。”（記者 王陽(yáng)）
(責任編輯：張云文)
