原標題：陜西發(fā)布物業(yè)收費管理辦法這些不合理收費將被堅決取消
這些費用不能亂收
●電梯、景觀(guān)等共用共有設施設備運行維護檢測費用納入物業(yè)服務(wù)成本，不再由物業(yè)公司另行收取
●堅決取消物業(yè)公司強制收取的公攤耗能費、砸墻費、垃圾清運費、有償服務(wù)費等不合理的自定收費項目
這些項目物業(yè)應公示
●承接本小區物業(yè)的承接查驗報告，共用部位、共用設施設備分布圖，明確車(chē)位權屬
●物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)、服務(wù)項目、服務(wù)標準、收費標準、計費方式、收費依據、舉報電話(huà)等
●利用、占用物業(yè)共用部位和共用設施設備設置廣告、車(chē)位車(chē)庫以及進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)歸屬全體業(yè)主的收益
8月8日下午，省發(fā)改委在官網(wǎng)發(fā)布通知，公布了新修訂的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》。該辦法由陜西省發(fā)展和改革委員會(huì )、陜西省住房和城鄉建設廳、陜西省市場(chǎng)監督管理局聯(lián)合印發(fā)，自2019年9月1日起執行，有效期5年。
原陜西省物價(jià)局、陜西省住房和城鄉建設廳印發(fā)的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》（陜價(jià)服發(fā)〔2014〕85號）以及《陜西省物業(yè)管理區域內交通工具停放服務(wù)價(jià)格管理辦法》（陜價(jià)服發(fā)〔2012〕128號）同時(shí)廢止。
華商報記者第一時(shí)間邀請省發(fā)改委工作人員和業(yè)內專(zhuān)家對新修訂《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》進(jìn)行了解讀。
堅決取消強制向業(yè)主收取公攤耗能費等
省發(fā)改委工作人員介紹，新《辦法》共5章31條，主要內容有三方面：
第一、明確了物業(yè)服務(wù)收費項目?jì)群坝嬞M方式。
按照國家有關(guān)要求，規范了物業(yè)服務(wù)費、停車(chē)服務(wù)費、其他服務(wù)費的成本構成，將電梯、景觀(guān)等共用共有設施設備運行維護檢測費用納入物業(yè)服務(wù)成本，不再由物業(yè)公司另行收取。
規定了物業(yè)服務(wù)費、停車(chē)服務(wù)費、其他服務(wù)費計收標準、計收時(shí)間，以及房屋、車(chē)位空置期間的費用減免政策。
第二、明確了物業(yè)服務(wù)收費的管理方式。
物業(yè)服務(wù)收費為屬地管理。成立業(yè)主大會(huì )之前的住宅小區（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費和停車(chē)服務(wù)費實(shí)行政府指導價(jià)，由各市、縣依據《辦法》并結合實(shí)際制定具體實(shí)施細則（標準）。
第三、明確了物業(yè)服務(wù)收費行為規范與監督管理。
堅決取消不合理收費。根據《物權法》《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法規，結合我省正在實(shí)施的居民用電“抄表到戶(hù)”政策，明確水電氣暖專(zhuān)營(yíng)單位、物業(yè)公司、業(yè)主各自承擔的維修（費用）責任。堅決取消物業(yè)公司強制向業(yè)主收取的公攤耗能費、砸墻費、垃圾清運費、有償服務(wù)費等不合理的自定收費項目，業(yè)主可以自行或者委托物業(yè)公司清運裝修產(chǎn)生的垃圾，委托物業(yè)公司清運裝修垃圾的收費標準由雙方自行約定。
保障業(yè)主對相關(guān)事宜的知情權。要求物業(yè)公司在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公示承接本小區物業(yè)的承接查驗報告，共用部位、共用設施設備分布圖，車(chē)位屬性，以及物業(yè)公司名稱(chēng)、服務(wù)項目、服務(wù)標準、計費方式、收費標準、收費依據以及價(jià)格舉報電話(huà)，接受業(yè)主監督，不得向業(yè)主收取任何未予標明及公示的費用。同時(shí)按要求定期將利用、占用物業(yè)共用部位和共用設施設備設置廣告、車(chē)位車(chē)庫以及進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)歸屬全體業(yè)主的收益據實(shí)公布。
業(yè)內專(zhuān)家點(diǎn)評：新辦法確實(shí)有不少亮點(diǎn)
新修訂的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》公布后，業(yè)內專(zhuān)家何志恒第一時(shí)間看了全文。他表示新辦法確實(shí)有不少亮點(diǎn)。
1.明確了收停車(chē)服務(wù)費要接受業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )的委托
原文：停車(chē)服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )的委托，按照停放服務(wù)合同約定，在物業(yè)管理區域內對指定場(chǎng)地（所）停放的交通工具進(jìn)行秩序管理、提供服務(wù)所收取的費用。
點(diǎn)評：這個(gè)規定明確了停車(chē)服務(wù)費要接受業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )的委托，按照停放服務(wù)合同約定收取費用，解決了過(guò)去只在門(mén)口設道閘、控制進(jìn)出、沒(méi)有服務(wù)、本質(zhì)收取業(yè)主共有場(chǎng)地占道費的所謂“停車(chē)管理費”問(wèn)題。
2.要漲物業(yè)費須成立業(yè)委會(huì )，有利于促進(jìn)業(yè)主大會(huì )成立
原文：成立業(yè)主大會(huì )之前的住宅小區（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費和停車(chē)服務(wù)費實(shí)行政府指導價(jià)。除此之外，其他類(lèi)型物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費和停車(chē)服務(wù)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
點(diǎn)評：明確了成立業(yè)主大會(huì )之前實(shí)行政府指導價(jià)，成立之后實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。也就是說(shuō)，想要漲物業(yè)費必須要成立業(yè)主大會(huì )，這有利于促進(jìn)業(yè)主大會(huì )的成立，有利于逐步理順長(cháng)期以來(lái)存在的質(zhì)價(jià)不符問(wèn)題。
3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔物業(yè)管理區域內公共管線(xiàn)和設施設備的維修、養護、更新等責任
原文：未實(shí)行抄表到戶(hù)的，總表與分表之間的正常損耗，應當計入物業(yè)服務(wù)費成本，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔物業(yè)管理區域內公共管線(xiàn)和設施設備的維修、養護、更新等責任，不得在物業(yè)服務(wù)費之外再單獨收取相關(guān)費用，各地可以根據實(shí)際情況制定核算辦法。
點(diǎn)評：明確了管道（線(xiàn)）維修的責任和費用劃分，有利于推動(dòng)專(zhuān)營(yíng)單位向終端用戶(hù)收取費用，解決長(cháng)期以來(lái)存在的水電暖等代收代繳與物業(yè)服務(wù)費捆綁問(wèn)題，有利于促進(jìn)物業(yè)服務(wù)水平改善和提升，有利于化解物業(yè)服務(wù)矛盾。
4.縮短空置房計算標準，由連續六個(gè)月調整為1個(gè)月以上
原文：經(jīng)業(yè)主驗收，暫不使用或者使用后因自身原因空置1個(gè)月以上的房屋、自有或者租賃車(chē)位經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認后，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費、停車(chē)服務(wù)費應當下調。
點(diǎn)評：縮短了過(guò)去辦法規定的連續六個(gè)月空置房計算標準，客觀(guān)公正、合理合法地收取業(yè)主物業(yè)服務(wù)費，既減輕了業(yè)主不必要的負擔，也有利于化解物業(yè)矛盾。
5.自備供暖小區采暖結束后必須公布收支情況
原文：自備供暖（冷）的小區，其采暖（冷）費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專(zhuān)營(yíng)單位提出收費方案（政府對供暖補貼的，補貼方案應當包括在收費方案內），必須經(jīng)業(yè)主大會(huì )或者專(zhuān)有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總人數二分之一以上的業(yè)主同意后據實(shí)收取。采暖（冷）期結束后，必須向全體業(yè)主公布收支情況。
點(diǎn)評：有利于自備供暖（冷）費用財務(wù)透明，有利于化解物業(yè)矛盾。
6.物業(yè)應公示承接查驗報告，有利于從源頭化解矛盾
原文：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示承接本小區物業(yè)的承接查驗報告，以及共用部位、共用設施設備分布圖，明確車(chē)位權屬，便于業(yè)主查詢(xún)。
點(diǎn)評：規定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示承接本小區物業(yè)的承接查驗報告，有利于從根本上促進(jìn)建設單位有效解決工程質(zhì)量遺留問(wèn)題，有利于業(yè)主接收合格的房產(chǎn)，有利于化解許多小區源頭存在的物業(yè)矛盾。
7.明確了共有收益的公示時(shí)間要求，有利于化解矛盾
原文：物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置據實(shí)公示，公示時(shí)間不得少于一個(gè)月。業(yè)主有權查閱、抄錄或者復制所有歸屬全體業(yè)主收益的相關(guān)財務(wù)資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當提供便利。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體業(yè)主公開(kāi)物業(yè)服務(wù)費和停車(chē)服務(wù)費收入以及成本費用（構成）支出明細。
點(diǎn)評：明確了共有收益的公示時(shí)機和公示時(shí)間要求，信息透明，有利于化解物業(yè)矛盾。
8.物業(yè)與專(zhuān)營(yíng)單位簽訂的相關(guān)合同應當向全體業(yè)主公開(kāi)
原文：物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專(zhuān)營(yíng)單位簽訂的相關(guān)合同應當向全體業(yè)主公開(kāi)，不得損害業(yè)主利益。
點(diǎn)評：上個(gè)采暖季個(gè)別物業(yè)公司被業(yè)主懷疑“偷暖”的事情，讓西安市民印象很深，規定這一點(diǎn)有助于避免類(lèi)似情況發(fā)生。
9.不得限制業(yè)主在自有車(chē)位停未登記車(chē)
原文：同一小區內，面積小于標準車(chē)位的停車(chē)服務(wù)費應當適當優(yōu)惠……物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收到業(yè)主告知后，不得限制或者妨礙業(yè)主在自有以及租賃的空置車(chē)位上免費停放未登記車(chē)輛。
點(diǎn)評：對物業(yè)的不合理做法做了否定，這些規定很新。
臨時(shí)停車(chē)30分鐘之內不得收取費用
在公開(kāi)征求意見(jiàn)階段，華商報曾經(jīng)進(jìn)行過(guò)報道，概括了10大亮點(diǎn)，這些亮點(diǎn)包括：
再次明示物業(yè)服務(wù)費構成，讓業(yè)主知道錢(qián)用在哪里；
前期物業(yè)須執行政府指導價(jià)，想提高收費就要支持成立業(yè)主大會(huì )；
明確了酬金制收費方式，為酬金制推廣提供支撐；
明確停車(chē)服務(wù)費成本核算方法，亂收費將被遏制；
對節假日探親停車(chē)收費實(shí)行優(yōu)惠，對為業(yè)主提供服務(wù)的臨停車(chē)輛免費；
未交付的房屋和停車(chē)位，應由建設單位交物業(yè)費和停車(chē)服務(wù)費；
自備供暖小區在采暖期結束后，要向全體業(yè)主公布收支情況；
小區物業(yè)的承接查驗報告要公示，有利于減少建設單位遺留問(wèn)題；
物業(yè)服務(wù)費、停車(chē)服務(wù)費等公示時(shí)間，不得少于一個(gè)月；
“只收費不服務(wù)、少服務(wù)多收費”，嚴肅查處并納入失信企業(yè)名單。
華商報記者對照剛發(fā)布的辦法發(fā)現，除了“對節假日探親停車(chē)收費實(shí)行優(yōu)惠，對為業(yè)主提供服務(wù)的臨停車(chē)輛免費”這一條有改動(dòng)外，其他亮點(diǎn)都有保留。
這一點(diǎn)改動(dòng)后的相應內容規定：“鼓勵對物業(yè)管理區域內短時(shí)停車(chē)服務(wù)費實(shí)行優(yōu)惠，對臨時(shí)車(chē)輛停放服務(wù)費應當限定單日收費最高上限。”“下列車(chē)輛臨時(shí)進(jìn)入物業(yè)管理區域內停放的，不得收取費用：（一）臨時(shí)停放30分鐘之內的車(chē)輛；（二）執行公務(wù)的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛等特種車(chē)輛；（三）殘疾人車(chē)輛（僅限小區地面無(wú)障礙車(chē)位停放的由殘疾人駕駛的車(chē)輛）。”
公開(kāi)征求意見(jiàn)階段，華商報還報道了專(zhuān)家提出了6點(diǎn)建議。
專(zhuān)家提出的“明確共有收益可用于保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造”的建議雖然未被寫(xiě)入，但在第二十五條有相關(guān)規定：“利用、占用共用部位、共用設施設備從事廣告、出租等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，所得收益歸屬全體業(yè)主所有，優(yōu)先用于抵扣物業(yè)服務(wù)費或者專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。”
對征求意見(jiàn)階段專(zhuān)家提出的其他建議，如“對小區共有收益可規定由政府部門(mén)委托審計事務(wù)所審計”“鼓勵業(yè)主大會(huì )委托第三方專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)服務(wù)標準和費用進(jìn)行測算”等仍未寫(xiě)入。華商報記者馬虎振實(shí)習生井爽
為什么要制定新《辦法》？
物業(yè)公司收費行為不規范
隨意收取公攤耗能費
車(chē)位權屬及公共收益等不明晰
省發(fā)改委工作人員介紹，首先是定價(jià)權限發(fā)生了變化。2018年，經(jīng)省政府同意，國家發(fā)改委審核，《陜西省定價(jià)目錄》（2018版）規定，普通住宅小區（多層、高層）前期物業(yè)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費和交通工具停放服務(wù)費（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“停車(chē)服務(wù)費”）實(shí)行政府指導價(jià)，具體標準由設區市、縣人民政府制定。
其次，群眾對現行物業(yè)服務(wù)收費意見(jiàn)較大。我省現階段物業(yè)服務(wù)收費政策文件主要有兩個(gè)，即《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》（陜價(jià)服發(fā)〔2014〕85號）和《陜西省物業(yè)管理區域內交通工具停放服務(wù)價(jià)格管理辦法》（陜價(jià)服發(fā)〔2012〕128號），均實(shí)施超過(guò)5年，其部分內容已不適應國家新修訂的《物業(yè)管理條例》和《陜西省定價(jià)目錄》（2018版）相關(guān)規定。
一是物業(yè)公司隨意收取公攤耗能費。按照現行物業(yè)服務(wù)收費政策規定，物業(yè)小區內的公共照明、景觀(guān)設施等其他共用水、電費用，物業(yè)公司應單獨計量，嚴格按照水電價(jià)格政策據實(shí)分攤并定期公布。但實(shí)際上絕大多數物業(yè)公司并沒(méi)有執行“據實(shí)分攤并定期公布”的規定，而是直接通過(guò)定額或者加價(jià)電費等方式向業(yè)主收取，也未向業(yè)主公開(kāi)水電公攤費用的計算方法和詳細數據，業(yè)主對此反應強烈。
二是物業(yè)公司收費行為不規范。按照規定，物業(yè)公司如果提供《物業(yè)服務(wù)合同》或者《前期物業(yè)服務(wù)合同》以外的服務(wù)并收費的，必須事先征得業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )的同意。但在現實(shí)中，部分物業(yè)公司尤其在前期物業(yè)管理期間，在業(yè)主收房之前對物業(yè)服務(wù)相關(guān)政策的了解和把握不足時(shí)就與業(yè)主簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，還有些開(kāi)發(fā)商采取“物業(yè)交付”等方式引導業(yè)主簽訂增值服務(wù)合同，損害了業(yè)主利益。
三是車(chē)位權屬、共用部位、共用設施設備以及公共收益不明晰?！段餀喾ā泛汀段飿I(yè)管理條例》規定，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)的收益歸屬全體業(yè)主。但事實(shí)上部分物業(yè)公司沒(méi)有將公共收益據實(shí)公示，小區業(yè)主對共有部位、共有設施設備、車(chē)位權屬等相關(guān)信息一概不知，對公共收益也了解甚少，無(wú)法保障自身利益。
為制定新《辦法》，省發(fā)展改革委、省住房城鄉建設廳、省市場(chǎng)監督管理局自3月19日至4月3日，公開(kāi)征求對《辦法》（征求意見(jiàn)稿）的意見(jiàn)建議，采納了群眾、人大代表、政協(xié)委員，以及律師、業(yè)委會(huì )代表、物業(yè)公司等多方面意見(jiàn)建議。
(責任編輯：蘇玉梅)
