原標題：西安家庭戶(hù)均住房約兩套
西安市住建局：全市住宅總量已超400萬(wàn)套
人均住房面積接近34㎡，10年間增10㎡
套戶(hù)比遠高于全國水平，但居住水平不高
剛需換房需求旺盛，新房熱度超二手房
大西北網(wǎng)訊 西安市住宅房屋總量已超過(guò)400萬(wàn)套，成為近期房地產(chǎn)市場(chǎng)議論的熱點(diǎn)。在商品關(guān)系中，價(jià)格由供求關(guān)系決定。那么西安到底有多少房子？真的很“缺房”嗎？
400萬(wàn)套只是一個(gè)保守數字
西安住宅或再多百萬(wàn)套
西安房?jì)r(jià)在近兩年快速上漲，那么，西安到底有多少房子？近日，西安市住建局公布的數據顯示，全西安市住宅房屋總量已超過(guò)400萬(wàn)套，其中不含農村、城中村、部分軍工單位及城改安置房的住宅房源總量。
獨立地產(chǎn)評論人李連源認為，如果將農村、城中村、部分軍工單位及城改安置房的房源數量，90年代舊城改造的居民安置住房，這些住房都算上的話(huà)，“大概還有120萬(wàn)套左右。”
而西安金融行業(yè)人士周文豪認為，按照官方統計，截至2018年，西安累計建設住宅約2.2億㎡。按戶(hù)均100㎡計算，差不多就是220萬(wàn)套住宅。如果戶(hù)均面積再小一些的話(huà)，套數可能會(huì )更多一些。
“欠缺產(chǎn)權登記的安置房等是統計難點(diǎn)。”美城股份首席市場(chǎng)分析師沈瑋表示，西安城六區曾有292個(gè)城中村，到2017年已啟動(dòng)221個(gè)城中村的整村拆除工作，每個(gè)村從數百至上千戶(hù)不等，由此需求的安置房源可能在20萬(wàn)套以上。
西安存量房市場(chǎng)中也存在不少小產(chǎn)權房。由于西安城改項目數量在全國省會(huì )級城市里面居前列，可以判斷，西安的小產(chǎn)權房數量不容小覷，比如灃東新城的三橋區域，就有小產(chǎn)權房的小區將近20個(gè)。
這些房源沒(méi)有取得權屬登記，統計相對空缺。“曾經(jīng)有媒體報道說(shuō)，西安小產(chǎn)權房占現有住房30%。近幾年，西安商品房數量增長(cháng)明顯，小產(chǎn)權房占現有住房15%左右，大概60萬(wàn)套。”李連源分析。
值得注意的是，前些年的一些城改房和棚改房項目，由于種種原因不少沒(méi)有獲得房產(chǎn)證，這一部分占比也比較高。業(yè)內判斷，小產(chǎn)權房+城改房（沒(méi)有產(chǎn)權證）+棚改房（沒(méi)有權產(chǎn)證）+城中村+部分軍工單位的房子，保守估計或在120萬(wàn)套左右。這還不包括農村房子，如果算上農村的房子，數量更大。
西安人均住房面積接近34㎡
十年間增加了10㎡
從1986年全國第一次房屋普查至今的30多年時(shí)間里，西安住房數量出現了巨大變化，很多住戶(hù)都有過(guò)換房和搬遷經(jīng)歷。西安人的居住現狀如何，近年來(lái)又發(fā)生了哪些變化？
據西安市統計年鑒顯示，截至2017年，西安城鎮居民人均住房建筑面積為33.7㎡，也就是說(shuō)，平均一戶(hù)三口之家擁有101.1㎡的房子。按住房來(lái)源區分，87.7%屬于居民自有住房（包括自建住房8.9%、購買(mǎi)商品房34.2%、購買(mǎi)房改住房35.5%、購買(mǎi)保障性住房4.1%、拆遷安置房4.2%和繼承或獲贈住房0.8%），租賃住房和其他分別為10.1%和2.2%。
資料顯示，2007年西安城鎮居民人均現住房建筑面積只有23.63㎡。十年間，西安城鎮居民人均現住房建筑面積增長(cháng)了10.07㎡，增幅約42.62%。“越來(lái)越多家庭取得自有住房，這是客觀(guān)事實(shí)。”李連源認為，但這并不代表購房需求不存在了。許多住在房改房、保障房及部分拆遷安置房的居民面臨換房需求，將和新增人口一起成為商品房消費主力。
與全國平均水平相比，西安城鎮居民人均住房面積偏低。國家統計局數據顯示，2017年中國城鎮居民人均住房建筑面積為36.9㎡，比西安的33.7㎡高了3.2㎡。此外，在全國337個(gè)地級及以上城市中，2017年有87個(gè)城市人均住房建筑面積小于30㎡，占比25.8%；127個(gè)城市人均住房建筑面積在30-35㎡之間，占比37.7%；88個(gè)城市人均住房建筑面積介于35-40㎡，占比26.1%；35個(gè)城市人均住房建筑面積大于40㎡，占比10.4%。
不過(guò)，以人口普查或抽樣調查定義的人均住房面積，恐怕不足以反映城鎮家庭住房的不平衡程度。有分析人士提出，考慮住房實(shí)際使用中存在出租、出借甚至空置情形，人均住房數據可能會(huì )低估富裕家庭產(chǎn)權住房面積，也會(huì )高估貧困家庭的產(chǎn)權住房面積。
西安套戶(hù)比存在過(guò)剩之嫌
但剛需換房需求依然旺盛
任澤平在《中國住房過(guò)剩還是短缺》的報告中，用套戶(hù)比（即廚衛浴齊全的成套住宅套數/常住家庭戶(hù)數）對國內住房供給情況進(jìn)行評估：2017年中國城鎮住房套戶(hù)比為1.07，不存在過(guò)剩問(wèn)題。按現有住房存量和人口規模，西安套戶(hù)比狀況如何？
截至2018年年末，西安常住人口1000.37萬(wàn)人，其中城鎮人口740.37萬(wàn)人。按三口人為一個(gè)家庭，約有246.79萬(wàn)戶(hù)常住家庭。即使以400萬(wàn)套住宅計，每戶(hù)常住家庭擁有住宅約1.62套。套戶(hù)比是衡量住宅存量充裕程度的國際通用指標，一般認為其衡量線(xiàn)為1.1。小于1，表明住房供給總體不足；等于1.1，則表示住房總體基本供求平衡。如果僅僅看套戶(hù)比西安要遠遠高于全國水平，存在明顯的住房過(guò)剩。
按照前述的表述，不包括農村房，按照520萬(wàn)套房子計算，西安每戶(hù)家庭平均擁有兩套房子。
國內房企萬(wàn)科在2015年年報中也曾提到內地49個(gè)城市套戶(hù)比狀況。截至2014年末，套戶(hù)比低于1的有北京、上海等12個(gè)城市；套戶(hù)比超過(guò)1但不超過(guò)1.1的有濟南、武漢等8個(gè)城市；套戶(hù)比超過(guò)1.1的有西安、成都等29個(gè)城市。并指出，“2014年和2015年商品住房新開(kāi)工面積的持續下降，有其合理性，這是去庫存的必經(jīng)過(guò)程。”
李連源表示，如果僅以人均住房面積或套戶(hù)比來(lái)推算，西安住宅存量的確有過(guò)剩之嫌，但并沒(méi)有體現出住房資源不均衡現狀及不斷變化的居住改善需求。
西安住房市場(chǎng)僅從套戶(hù)比來(lái)看，似乎是過(guò)剩，但是實(shí)際情況是相對短缺。周文豪分析，一是大量居民的居住水平較差，住在2000年以前的老舊住宅里面，沒(méi)有電梯、停車(chē)位、天然氣、暖氣，甚至欠缺物業(yè)管理，就更不要說(shuō)城中村的居住水平了；二是每年大約有3%的房源在自然折舊，而最近3年的住宅銷(xiāo)售面積大約只有1800萬(wàn)㎡，新房對于折舊房源的替補不足。
家庭規模小型化，被視為住宅增量市場(chǎng)的另一機會(huì )。數據顯示，我國家庭戶(hù)均規模從1982年的4.41已迅速降至2010年的3.09，其中2010年城鎮家庭戶(hù)均規模為2.85人。華商報記者梳理近年來(lái)西安統計數據發(fā)現，西安城鎮家庭戶(hù)均規?；揪S持在2.7-2.8人。
“家庭規模小型化可能會(huì )帶來(lái)更多居住和更大的人均住房面積需求。”沈瑋指出，因生育率下降、晚婚、不婚和離婚率提高、壽命延長(cháng)、人口流動(dòng)等因素，家庭規模小型化幾乎是全國甚至全世界人口發(fā)展的普遍趨勢。
新房熱度超過(guò)二手房
主要因新房更具投資價(jià)值
西安房子看起來(lái)并不短缺，但在新房銷(xiāo)售市場(chǎng)，要買(mǎi)一套合適的房子卻并不輕松。統計數據顯示，今年上半年，西安住宅銷(xiāo)售面積933.12萬(wàn)㎡，同比下降10.8%。
銷(xiāo)售規模下降背后，是新房供應相對偏少。上半年西安有3.75萬(wàn)套房源獲得預售證，但僅有42925套房源進(jìn)行線(xiàn)上登記，意向登記的家庭達128969個(gè)（含重復登記）。截至7月29日，7月份西安共有4815套房源接受線(xiàn)上登記，意向登記家庭數量達15766個(gè)。今年1-7月份，西安大約有近5萬(wàn)套房源進(jìn)行線(xiàn)上登記，意向登記家庭則超過(guò)14萬(wàn)。
意向登記并不能完全反映實(shí)際需求。因為有大量房源出現核驗未通過(guò)的情形，與意向登記時(shí)的火爆對比鮮明。以7月份推盤(pán)的22個(gè)項目為例，只看意向登記，1套房子有3個(gè)家庭爭，但實(shí)際上，最終搖號的為12個(gè)項目，還有10個(gè)項目形成流搖，千人搖與0通過(guò)并存。
新房市場(chǎng)登記火爆，存量房市場(chǎng)只能說(shuō)有價(jià)無(wú)市。據諸葛找房研究中心統計，今年上半年西安二手房掛牌量逐月上升，1月份掛牌量超過(guò)6萬(wàn)套，而到了6月份已升至9萬(wàn)套以上。
“西安雖然存量房規模足夠大，但二手房交易量不及新房的一半。”沈瑋表示，除了二手房權屬限制交易，新房的金融屬性在現階段更強，從而吸引了更多資金流入。
周文豪認為，政策因素對新房市場(chǎng)的影響要高于二手房。性?xún)r(jià)比較高、售價(jià)吸引力強的房源，在購房者眼中，成了只要搖上就是賺，這種買(mǎi)漲預期是二手房無(wú)法相比的。
不過(guò)，新房熱度的持續也存在不確定性。沈瑋認為，限購升級和供需變化滯后，未來(lái)一段時(shí)期西安新房銷(xiāo)售可能將出現較明顯變化，進(jìn)而對居高不下的樓盤(pán)定價(jià)產(chǎn)生影響。
房?jì)r(jià)分化是趨勢
物有所值的好房子仍然短缺
包括西安在內的大中城市，樓市熱度主要是因為城市化進(jìn)程導致的人口向資源優(yōu)勢城市集中，導致住房結構化供需不平衡，這恐怕也是目前大中城市房?jì)r(jià)居高不下的核心因素。除此之外，市場(chǎng)炒作，投資非理性，資源不均衡等，進(jìn)一步扭曲了結構化的供不應求。
既然住房需求持續存在，那么應對這種供需矛盾，增加供應自是應對之策。而現實(shí)卻是，在價(jià)格門(mén)檻提高以后，物有所值的好房子仍然面臨短缺。在今年中消協(xié)公布的《2018年全國消協(xié)組織受理投訴情況分析》中，商品房銷(xiāo)售糾紛仍是投訴熱點(diǎn)之一，不按規劃宣傳和銷(xiāo)售、給消費者帶來(lái)嚴重財產(chǎn)損失等幾乎是年年都會(huì )提到，與居高不下的房?jì)r(jià)相背離。
李連源認為，西安的房子其實(shí)已經(jīng)飽和，而這種飽和就是“價(jià)高質(zhì)劣”的住房已經(jīng)飽和，不少樓盤(pán)照貓畫(huà)虎、看樣學(xué)樣，市面上真正注重品質(zhì)建設并付諸實(shí)現的項目，占比仍然偏少。他說(shuō)，未來(lái)住房需求一定是個(gè)性化和差異化的，這需要開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品設計上做得更精細，同時(shí)對質(zhì)的把控更嚴格，讓價(jià)值與價(jià)格相吻合。
西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)楊東朗談到，從數據可以看出，西安一個(gè)家庭已經(jīng)平均擁有2套房子，僅從數量來(lái)看，已近趨于飽和。但是，根據西安的實(shí)際狀況來(lái)看，缺少的是品質(zhì)較好的房子，比如南北通透的高層戶(hù)型、兩梯兩戶(hù)的小高層、花園洋房。未來(lái)，高品質(zhì)的房子價(jià)格會(huì )越來(lái)越高，而品質(zhì)差的房子甚至會(huì )出現降價(jià)。西安二手房的掛牌量從年初的6萬(wàn)套，到了6月份已升至9萬(wàn)多套，就是例證之一。
沈瑋表示，西安住房市場(chǎng)的增量來(lái)自于兩部分：一是新增剛需；二是剛性改善，他們對于居住的訴求是存在差異的，也是不受新房或二手房限制的。雖然不同人對好房子的具體定義都會(huì )有所不同，但優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的房子才能獲得消費者認可。 華商報記者 李程 李王艷
(責任編輯：蘇玉梅)
