原標題：一年降250萬(wàn)，為何還難賣(mài)？
大西北網(wǎng)訊 掛牌近一年，先后5次下調報價(jià)，一共降了250萬(wàn)元，但依然沒(méi)有賣(mài)出去。這是海淀西北旺地區一套二手房在北京樓市“3·17新政”后的命運。
這套普通的二手房恰是“3·17新政”施行一年樓市風(fēng)云變幻、買(mǎi)賣(mài)雙方深度博弈的縮影。數據顯示，2017年3月18日至2018年3月15日，北京二手住宅共網(wǎng)簽121946套，相比新政前的一年降幅達52.2%；二手房成交價(jià)格也出現了連續11個(gè)月的下跌。買(mǎi)賣(mài)雙方在歷時(shí)一年、三個(gè)回合的交手過(guò)招中逐漸趨于理性。
第一回合：
賣(mài)家死扛，買(mǎi)家持幣觀(guān)望
從去年4月正式掛牌出售至今，西北旺百旺茉莉園小區的這套二手房已在中介叫賣(mài)了近一年。
1100萬(wàn)元是這套二手房的最初報價(jià)。按108平方米的面積計算，均價(jià)約為10.19萬(wàn)元／平方米。
遠在北五環(huán)外的西北旺，均價(jià)竟能如此高？這是實(shí)情。由于臨近中關(guān)村永豐高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，旺盛的需求導致這里的二手房?jì)r(jià)格居高難下。“一年以前，10萬(wàn)元的成交均價(jià)是這個(gè)區域的常事。”鏈家負責西北旺地區業(yè)務(wù)的經(jīng)紀人小陳說(shuō)。
鏈家網(wǎng)顯示的成交記錄揭開(kāi)了這一地區在“3·17新政”前的瘋狂。2016年3月，有十多年樓齡的百旺茉莉園，成交均價(jià)還基本維持在五六萬(wàn)元左右；當年底已經(jīng)漲至每平方米七八萬(wàn)元左右；而到了2017年3月，又漲到了八九萬(wàn)元左右。
另一位中介經(jīng)紀人小周回憶，去年3月初，二手房報價(jià)經(jīng)常“一天一個(gè)價(jià)”，買(mǎi)房的人搶著(zhù)看房，業(yè)主賣(mài)房則是看誰(shuí)的報價(jià)高。比如去年3月13日，茉莉園一套只有87平方米的房子以900萬(wàn)元的價(jià)格成交，之前掛牌價(jià)原本為890萬(wàn)元。這套房以突破10萬(wàn)元的成交價(jià)，創(chuàng )下歷史紀錄。
等到“故事主人公”——這套108平方米兩居室掛牌時(shí)，“3·17新政”剛出臺不久，業(yè)主和中介依然按照新政前超10萬(wàn)元的行情報價(jià)。
“報價(jià)的確有點(diǎn)高，但是賣(mài)家還是堅信市場(chǎng)會(huì )再度回暖，所以依然死扛這個(gè)價(jià)，這也是當時(shí)業(yè)主普遍的心理。”小陳說(shuō)。
但買(mǎi)方已看到樓市退燒的曙光，開(kāi)始進(jìn)入觀(guān)望狀態(tài)。再加上首付門(mén)檻的抬升，二手房成交量驟降。依然以該小區為例，2017年2月17日到3月17日一共成交15套，僅3月14日一天就成交3套；但從3月17日到4月17日僅成交一套房。
第二回合：
市場(chǎng)觸底，賣(mài)家松口降價(jià)
成交量下降不單單出現在這一個(gè)小區。本市二手房網(wǎng)簽量在去年三月還是近2.6萬(wàn)套，到6月已跌破萬(wàn)套；10月，更是掉到了6162套，被業(yè)內認為是“二手房市場(chǎng)觸底”。
急于賣(mài)房的賣(mài)家們扛不住了。
鏈家中介門(mén)店出示的調價(jià)記錄顯示，去年5月底，百旺茉莉園這套108平方米二手房的報價(jià)從1100萬(wàn)元調整為920萬(wàn)元，降幅達到180萬(wàn)元。
賣(mài)家松口降價(jià)越來(lái)越普遍。我愛(ài)我家集團市場(chǎng)研究院提供的情況顯示：因為價(jià)格具有一定黏性，“3·17新政”后北京二手住宅成交價(jià)格在4月份繼續慣性上漲了一個(gè)月；自此之后，價(jià)格便進(jìn)入連續下跌狀態(tài)，截至目前已連跌11個(gè)月，累計跌幅達19.5%，接近兩成。
其中，順義區跌幅相對較小，下跌了8.1%，通州區跌幅最大，29.1%的跌幅遠超其它各區。
大幅降價(jià)后，這套二手房也開(kāi)始不斷引來(lái)看房人。鏈家網(wǎng)帶看記錄顯示，從6月11日開(kāi)始，3個(gè)月內，這套房子共被帶看20余次。即便如此，依然未能實(shí)現成交。
“期間有買(mǎi)家看中了房子，但出價(jià)只有845萬(wàn)，這比920萬(wàn)的報價(jià)還低75萬(wàn)。”小陳說(shuō)，業(yè)主覺(jué)得買(mǎi)家報價(jià)實(shí)在太低，因此沒(méi)有答應。
殊不知，市場(chǎng)繼續下行，逼著(zhù)業(yè)主不得不下調報價(jià)。該業(yè)主嘗試了小幅下調的法子：2017年9月，報價(jià)從920萬(wàn)降至900萬(wàn)，下降20萬(wàn)；10月，報價(jià)再降20萬(wàn)，降至880萬(wàn)；11月，報價(jià)降10萬(wàn)，降至870萬(wàn)。
連續4次降價(jià)，讓這套房源受到買(mǎi)家的關(guān)注，不斷產(chǎn)生帶看記錄。但依然沒(méi)能如愿成交。
“與調控前業(yè)主頻繁上調報價(jià)不同,調控后業(yè)主調價(jià)行為中漲價(jià)占比明顯回落,降價(jià)占比上升。”鏈家研究院人士介紹，目前漲價(jià)業(yè)主的占比較去年同期減少了50％；鏈家新增房源掛牌價(jià)從去年5月開(kāi)始連續下跌9個(gè)月,累計跌幅達14.3%，“業(yè)主的市場(chǎng)預期逐步向市場(chǎng)真實(shí)的成交價(jià)靠攏”。
第三回合：
趨于理性，買(mǎi)家主導市場(chǎng)
或許是感受到了買(mǎi)家們壓力，本月初，這套108平方米的二手房啟動(dòng)了第五次調價(jià)：報價(jià)從870萬(wàn)變?yōu)?50萬(wàn)，又一次下降了20萬(wàn)。
真實(shí)情況不僅僅是降了20萬(wàn)。小陳私下透露，賣(mài)家的心理底價(jià)其實(shí)已經(jīng)降到了800萬(wàn)至810萬(wàn)左右。也就是說(shuō)，如果買(mǎi)家有意，賣(mài)家在價(jià)格談判時(shí)仍會(huì )降價(jià)來(lái)促成交易。
其實(shí)，每一次調價(jià)，背后都有中介經(jīng)紀人的身影。記者了解到，調控所帶來(lái)的市場(chǎng)降溫，讓一些中介開(kāi)始主動(dòng)限制代理房源的價(jià)格，倒逼業(yè)主下調報價(jià)。“每個(gè)小區都有一個(gè)價(jià)格上限，業(yè)主報價(jià)一旦超過(guò)上限，就無(wú)法在網(wǎng)上掛出?？蛻?hù)在網(wǎng)站上看不到房源信息，房子就更難成交。”一位從業(yè)多年的房屋中介管理人士直言，中介勸業(yè)主降價(jià)，在他的從業(yè)經(jīng)歷中還很少見(jiàn)。
賣(mài)家在變，買(mǎi)家也在變。“隨著(zhù)市場(chǎng)向理性回歸、買(mǎi)家預期相對平穩，前期恐慌情緒不再，成交周期較去年同期延長(cháng)了30天左右。”鏈家研究院人士披露。我愛(ài)我家集團市場(chǎng)研究院也介紹，新政實(shí)施一年后，成交二手房的平均被看次數已經(jīng)從前一年的8.31次增長(cháng)為13.87次；成交客戶(hù)平均看房次數也由2.88次上升到了4.86次。
調控新政下，買(mǎi)家購房成本和壓力也在加大。相比抬高首付、堵政策漏洞，下半年信貸手段更明顯。北京的住房貸款利率逐步攀升，原本的8.9折、9折利率優(yōu)惠消失不見(jiàn)，取而代之的是1.1倍、1.2倍基準利率。
這也促使買(mǎi)家更強烈地要求議價(jià)。鏈家研究院另一份數據顯示，與調控前買(mǎi)家話(huà)語(yǔ)權較弱不同,調控后買(mǎi)家地位不斷上升,議價(jià)能力不斷增強：去年四季度議價(jià)空間在5%以上，較一季度2%左右的水平明顯擴大。
“從嚴從緊調控已是大勢所趨。”我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉認為，北京二手房市場(chǎng)將繼續延續低溫，網(wǎng)簽量會(huì )大概率穩定在單月萬(wàn)余套水平，價(jià)格上保持小幅下調趨勢。在剛需主導、買(mǎi)方主導的形勢下，未來(lái)市場(chǎng)將更加健康、穩定，價(jià)格向價(jià)值靠攏。
(責任編輯：張云文)
