春節過(guò)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量較1月明顯回升，由于傳銀行將放松房貸政策，下調首套房貸利率，有購房需求的市民擔心房市出現快速反彈情況，開(kāi)始入市。個(gè)別銀行將首套房貸利率調低至8.5折的消息更讓首次置業(yè)者為之一振。在目前房?jì)r(jià)處于高位、首付和月供壓力依然嚴峻的情況下，剛性需求者和改善型需求者是否應該入市？入市資金該如何籌措呢？業(yè)內人士表示，未來(lái)房?jì)r(jià)走勢不明朗，首次置業(yè)者，如果遇到心水的筍盤(pán)，可及時(shí)入市；改善型置業(yè)者，則不必急于出手。
最近一個(gè)多月，由于傳出放松房貸政策的消息，欲置業(yè)者擔心樓價(jià)將快速反彈，入市積極性有所回升。根據合富置業(yè)提供的數據，2月份廣州二手市場(chǎng)看樓量較上月增加約五成，新收客源明顯增加。二手住宅成交量也自低位回升，大致恢復至去年四季度的平均水平，但仍處較低位。
合富置業(yè)市場(chǎng)部高級主任梁燕明表示，入市積極性較高的是有剛性需求的首次置業(yè)者，其需求集中在中低價(jià)位樓盤(pán)，而改善性買(mǎi)家的觀(guān)望情緒依然濃厚。經(jīng)過(guò)一年多時(shí)間的限購，現在放盤(pán)的都是賣(mài)房意愿較強的業(yè)主，掛盤(pán)試探市場(chǎng)惜售的情況很少見(jiàn)。
從價(jià)格來(lái)看，中心城區價(jià)格依然比較平穩，但是業(yè)主讓價(jià)空間有所加大，一些急售的總價(jià)較高的大面積房子，讓價(jià)幅度可高達15%左右，此前天河一套大面積單元，半年前開(kāi)始放盤(pán)，掛盤(pán)價(jià)高達290萬(wàn)元，最近以260萬(wàn)元成交了。但是一些總價(jià)較低的樓盤(pán)，例如越秀、荔灣一帶總價(jià)在100萬(wàn)元以下的低價(jià)樓梯樓和學(xué)位房，讓價(jià)幅度一般在5%～8%，即使急售，一般讓價(jià)幅度也不會(huì )超過(guò)10%。
梁燕明表示，目前是否該出手置業(yè)呢，首先要看購房者的資金承受能力，由于銀行對于樓齡較長(cháng)的二手樓，首付要求會(huì )偏高，因此建議客戶(hù)將首付資金準備充足些，防止因一些意外支出影響了買(mǎi)房計劃。此外，目前市場(chǎng)上不時(shí)會(huì )出現一些急售的筍盤(pán)，價(jià)格會(huì )比市場(chǎng)價(jià)低上10%～15%左右，有剛性需求的投資者，可以到市場(chǎng)上多看看，遇到這種筍盤(pán)，如果自己滿(mǎn)意，可果斷出手。
不過(guò)業(yè)內人士表示，對于改善型購房者，可以再等等，畢竟目前的利好是針對首次置業(yè)者的，改善型置業(yè)者并未有利好政策出臺，改善型置業(yè)者的目標市場(chǎng)和首次置業(yè)者目標市場(chǎng)并不一致。
首次置業(yè)者
案例：王先生工作5年，未婚，月收入在1萬(wàn)元左右，每月個(gè)人和單位公積金加起來(lái)有3000多元，父母在東山有一套房，王先生自己手頭攢了75萬(wàn)元左右的現金。王先生在東山租了一套房，月租3000元。由于年屆三十，到了談婚論嫁的年齡，王先生一直想在父母家附近買(mǎi)一套房子用來(lái)結婚，照顧父母也方便。王先生表示，自己的條件是買(mǎi)房不能影響生活。王先生該如何融資買(mǎi)房呢？
方案一
拉長(cháng)貸款期限從小房入手不影響生活
由于王先生年齡較輕，最長(cháng)可以申請30年期的按揭貸款。只要月供控制在6000元左右，王先生的生活不會(huì )受影響。按照等額還款方式貸款30年、月供6000元、利率按照基準利率7.05%的水平，則王先生的貸款總額可以高達90萬(wàn)元。去掉交易手續費后，王先生完全有能力購買(mǎi)150萬(wàn)元左右的房子。目前，在天河和東山一帶，二手房?jì)r(jià)在2.5萬(wàn)元左右，王先生可購買(mǎi)60～75平方米的兩房。
方案二
將父母房子抵押融資一步到位購買(mǎi)小三房
不過(guò)，王先生也擔心自己結婚生小孩后，又得再次面臨換房的壓力，因此想一次到位購買(mǎi)80～90平方米的小三房。該如何融資實(shí)現這個(gè)目標呢？
按揭公司人士表示，王先生可以申請140萬(wàn)元的銀行貸款購買(mǎi)價(jià)值200萬(wàn)元的房產(chǎn)，如果王先生愿意到房?jì)r(jià)稍低的區域買(mǎi)房，則完全可以通過(guò)貸款購買(mǎi)90～100平方米的小三房，不過(guò)月供壓力將提高至9361元。
此外，王先生如果能夠將父母的房產(chǎn)抵押給銀行融資，則可以提高首付資金量。記者咨詢(xún)多家銀行和按揭公司后得知，目前，抵押貸款最高可以達到房屋市值的七成，可以以裝修貸款的名義申請，期限最長(cháng)可以達15年，利率在基準利率上浮10%～30%。王先生父母的房子市值在100萬(wàn)元左右，如果抵押貸款30萬(wàn)元，則首付可以有90萬(wàn)元，抵押在15年期、利率上浮10%的情況下，等額本金還款月供增加2825元。
加上向銀行額外申請的首套房貸，王先生可以將視野擴大到市值在200萬(wàn)元以上、面積在100平方米左右的房子。
改善型置業(yè)者
案例：劉先生35歲，已婚，夫妻雙方月收入在2.5萬(wàn)元左右，手頭有60萬(wàn)元的現金和一套90平方米的兩房單位，價(jià)值140萬(wàn)元，持證已經(jīng)過(guò)5年，貸款已經(jīng)結清。由于準備生小孩，劉先生很想換一套三房的大房，將父母接過(guò)來(lái)一起住。最近，劉先生看中了一套135平方米的三房單位，持證已經(jīng)滿(mǎn)了5年，售價(jià)在270萬(wàn)元，此前業(yè)主購入價(jià)為200萬(wàn)元。劉先生表示，為了不因換房使得自己的生活水平下降，月供壓力需控制在8000元以?xún)取?/p>
方案一
抵押第一套融資買(mǎi)第二套不現實(shí)
滿(mǎn)堂紅研究人員表示，在房?jì)r(jià)之外，劉先生還需交稅費8.3萬(wàn)元左右，加上中介傭金，買(mǎi)房手續費要16.5萬(wàn)元左右?？偝杀拘枰?90萬(wàn)元左右。除了手頭的60萬(wàn)元現金，資金缺口高達230萬(wàn)元左右。
如果劉先生想在不出售第一套房的情況下購買(mǎi)第二套房，則只能向銀行申請相當于第二套房產(chǎn)市值四成的房貸108萬(wàn)元，首付尚缺資金122萬(wàn)元。這部分資金劉先生可以通過(guò)將第一套房抵押辦理裝修貸款。通過(guò)抵押貸款，劉先生可以融得98萬(wàn)元的首付資金，余下的20多萬(wàn)元劉先生需另外籌措。
月供方面，劉先生第一筆房貸按照25年等額本息還款方式還的話(huà)，月供就已達到8161元。第二套抵押貸款按照等額本息方式還款15年的話(huà)，月供也需9227元，兩項相加月供壓力高達17388元，還款壓力不僅超出了劉先生的還款接受能力，也遠遠超過(guò)銀行規定的月供不超過(guò)月收入一半的上限，劉先生的兩筆貸款難以獲批。
方案二
賣(mài)舊買(mǎi)新可輕松換房
比較可行的方式是，劉先生先將第一套房賣(mài)了，臨時(shí)租房過(guò)渡，然后以賣(mài)房款付首付購買(mǎi)大三房。劉先生用第一套房出售所得140萬(wàn)元資金付首付，則買(mǎi)第二套房的資金缺口可以縮小為90萬(wàn)元，不到房?jì)r(jià)的四成，完全可以通過(guò)房屋按揭貸款來(lái)解決。
但是，記者咨詢(xún)了多家銀行和按揭公司，大多數銀行表示，即使劉先生將舊房賣(mài)出后再買(mǎi)入唯一一套住房，都得算是第二套房貸，需要首付六成、利率上浮10%；只有個(gè)別銀行表示，如果劉先生能夠出具第一套房產(chǎn)賣(mài)出結清的證據，然后購買(mǎi)唯一一套住房，可以比照首套房貸來(lái)執行，首付三成，利率按照基準利率執行。
在按照第二套房貸政策執行的情況下，則劉先生90萬(wàn)元的貸款，按照等額本息還款方式借款20年，利率上浮10%，則劉先生的月供僅7391.31元，生活不受影響。
如果劉先生能夠爭取到按照首套房貸來(lái)執行，則90萬(wàn)元的貸款，按照等額本息還款方式借款20年，執行基準利率7.05%的話(huà)，月供只需7005元。
