?。ㄔ瓨祟}：70年宅地續期法律正在研究）

　　解決八大產(chǎn)權問(wèn)題

        原標題：70年宅地續期法律正在研究

　　中央發(fā)布完善產(chǎn)權保護制度依法保護產(chǎn)權意見(jiàn)

　　大西北網(wǎng)訊  11月27日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權保護制度依法保護產(chǎn)權的意見(jiàn)》發(fā)布。引人注目的是，《意見(jiàn)》在多處對公眾關(guān)心的土地與房屋財產(chǎn)問(wèn)題，作了說(shuō)明和安排，明確提出：研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排、細化規范征收征用法定權限和程序、賦予農民更多財產(chǎn)權利等。

　　焦點(diǎn)一：70年住宅土地使用權到期怎么辦？

　　關(guān)鍵點(diǎn)：研究續期法律安排

　　文件精神 研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì )對公民財產(chǎn)長(cháng)久受保護的良好和穩定預期。

　　專(zhuān)家解讀 北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱認為，《意見(jiàn)》尊重并回應了民意，傳遞了一個(gè)重要信號：既然研究的是續期的法律安排，并強調形成受保護的良好和穩定預期，那么就意味著(zhù)，對于個(gè)人住宅土地使用權到期后政府會(huì )收回的擔心是不必要的。

　　今年4月，溫州房屋20年土地使用權到期事件引發(fā)社會(huì )高度關(guān)注。國務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中明確，土地使用權出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂(lè )用地40年、其他或綜合用地50年。從全國范圍內來(lái)看，大部分住宅的土地使用權年限都是70年。公眾關(guān)注，不論是最高年限70年，還是低于這個(gè)年限，到期了該如何續期呢？

　　中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說(shuō)，目前，關(guān)于住宅用地使用年限續期的法律依據主要是《物權法》第一百四十九條規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期”。目前的法律條文由于缺乏細則，如何“自動(dòng)續期”存在不確定性，難以操作。

　　楊立新認為，續期問(wèn)題可以從三個(gè)方面來(lái)考慮：一是不夠70年的，到期后必須都續期到70年；二是70年到期后自動(dòng)續期，相當于住宅建設用地使用權是一個(gè)無(wú)期限的物權，即一次取得永久使用，國家不必每次續期每次都收費；三是到期后經(jīng)過(guò)自動(dòng)續期變成永久性建設用地使用權之后，應當確定使用權人與國家所有權人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要而不過(guò)高的稅金，但應當經(jīng)過(guò)立法機關(guān)立法決定。

　　中國（海南）改革發(fā)展研究院院長(cháng)遲福林認為，《意見(jiàn)》提出財產(chǎn)權利保護問(wèn)題，實(shí)質(zhì)是承認并尊重房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮居民重要財產(chǎn)權的現實(shí)。對于70年土地使用權到期后的處理，要拿出妥善的辦法?！兑庖?jiàn)》盡管沒(méi)有出臺具體的內容，但特別重要的是，指明了要向有利于財產(chǎn)保護的方向進(jìn)行制度設計。

　　專(zhuān)家認為，《意見(jiàn)》也是強化《物權法》的表現，回應了凡是重大改革都要于法有據。應當按照民主、科學(xué)、透明立法的原則，通過(guò)法律手段來(lái)細化相關(guān)規定。

　　焦點(diǎn)二：如何遏制征地與拆遷導致的矛盾？

　　關(guān)鍵點(diǎn)：不將公共利益擴大化

　　文件精神 完善土地、房屋等財產(chǎn)征收征用法律制度，合理界定征收征用適用的公共利益范圍，不將公共利益擴大化，細化規范征收征用法定權限和程序。遵循及時(shí)合理補償原則，完善國家補償制度，進(jìn)一步明確補償的范圍、形式和標準，給予被征收征用者公平合理補償。

　　專(zhuān)家解讀 憲法規定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地和公民私有財產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補償。遲福林等專(zhuān)家表示，隨著(zhù)各地城鎮化進(jìn)程加快，土地矛盾日益凸顯。目前，個(gè)別地方政府打著(zhù)公共利益的旗號，占用和征收土地，只付出低價(jià)進(jìn)行補償，轉手進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。最終，政府和開(kāi)發(fā)商攫取高額利益，而部分被征收人的合法權益沒(méi)有得到保障，引發(fā)一系列群體性事件、刑事案件等尖銳矛盾，并造成失地農民等長(cháng)遠社會(huì )問(wèn)題。

　　中國社科院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠表示，建議規定公共利益的認定引入聽(tīng)證程序。除了政府，利益受損代表和獨立的相關(guān)專(zhuān)家代表也應該參加。政府部門(mén)或者其他強勢的受益主體如果主張某一項目的建設是為了社會(huì )公共利益的需要，應當承擔舉證責任。

　　楊立新、常鵬翱等表示，受人關(guān)注的賈敬龍案，起因就與征地拆遷有關(guān)。

　　焦點(diǎn)三：農民宅基地權益如何保障？

　　關(guān)鍵點(diǎn)：落實(shí)用益物權

　　文件精神 深化農村土地制度改革，堅持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線(xiàn)不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農民利益不受損的底線(xiàn)，從實(shí)際出發(fā)，因地制宜，落實(shí)承包地、宅基地、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地的用益物權，賦予農民更多財產(chǎn)權利，增加農民財產(chǎn)收益。

　　專(zhuān)家解讀 “這項涉及數億農民切身利益的規定要求，是對正在實(shí)施的宅基地制度改革的銜接與明確。”中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海等專(zhuān)家說(shuō)，過(guò)去，農民對農房宅基地只擁有使用權，造成抵押貸款受阻，農民進(jìn)城后宅基地使用權退出不暢，帶來(lái)一系列問(wèn)題，導致農民財產(chǎn)權利難以實(shí)現。

　　記者采訪(fǎng)了解到，去年2月，全國人大授權北京市大興區等33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區）行政區域，暫時(shí)調整實(shí)施土地管理法等相關(guān)規定，深化農村土地制度改革。其中15個(gè)試點(diǎn)縣（市、區）承擔宅基地制度改革試點(diǎn)任務(wù)。

　　“過(guò)去，宅基地制度注重保障農民住有所居的社會(huì )保障權利。而在當前城鎮化背景下，大量農民進(jìn)城，不少地區宅基地社會(huì )保障權利弱化，財產(chǎn)權利性質(zhì)日益突出。”孫憲忠說(shuō)，在這種情況下，需要在發(fā)揮宅基地的社會(huì )保障作用的基礎上，有序賦予宅基地的財產(chǎn)性權利。

　　據了解，經(jīng)過(guò)一年多的試點(diǎn)，不少宅基地試點(diǎn)縣（市、區）已取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

　　劉俊海、常鵬翱等專(zhuān)家認為，《意見(jiàn)》回應了農村“三塊地”的改革，提出落實(shí)宅基地的用益物權，賦予農民更多財產(chǎn)權利，增加農民財產(chǎn)收益，能夠使宅基地等原來(lái)的“死資產(chǎn)”在一定范圍內流動(dòng)，最后變成“活資源”。據新華社

　　權威解讀

　　恒產(chǎn)有恒心

　　完善產(chǎn)權保護制度是完善社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制的內在要求。完善社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制，必須堅持和完善公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的基本經(jīng)濟制度，毫不動(dòng)搖鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟，毫不動(dòng)搖鼓勵、支持、引導非公有制經(jīng)濟發(fā)展。產(chǎn)權是所有制的核心，保護產(chǎn)權是落實(shí)兩個(gè)“毫不動(dòng)搖”的基礎。隨著(zhù)改革開(kāi)放的深入推進(jìn)，公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的格局基本形成，各種資本流動(dòng)、重組、融合日益頻繁，各類(lèi)財產(chǎn)權都要求有完善的產(chǎn)權保護制度作保障。

　　完善產(chǎn)權保護制度是創(chuàng )造良好預期、增強社會(huì )信心的現實(shí)需要。當前，我國經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟增速換擋、結構調整陣痛、新舊動(dòng)能轉換相互交織，經(jīng)濟下行壓力加大。在社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，要有效應對各種挑戰、保持經(jīng)濟長(cháng)期持續健康發(fā)展，必須穩定社會(huì )預期、增強社會(huì )信心。做到這一點(diǎn)，保護好產(chǎn)權尤為關(guān)鍵。

　　《孟子·滕文公上》曰：“民之為道也，有恒產(chǎn)者有恒心，無(wú)恒產(chǎn)者無(wú)恒心”。

　　完善產(chǎn)權保護制度是促進(jìn)社會(huì )公平正義的重要舉措。公平是產(chǎn)權保護的核心原則。公民財產(chǎn)權得到平等有效保護，是社會(huì )公平正義的基本內涵和重要體現。我國經(jīng)濟社會(huì )快速發(fā)展，社會(huì )財富不斷積累和壯大，中等收入群體日漸擴大，人們對產(chǎn)權安全性的要求越來(lái)越迫切。必須加強對各種所有制經(jīng)濟組織和自然人財產(chǎn)權的保護，增強人民群眾財產(chǎn)財富安全感，營(yíng)造公平公正的社會(huì )環(huán)境。