原標題：住宅土地使用權續期有望寫(xiě)入民法典

　　大西北網(wǎng)訊  《中共中央 國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權保護制度依法保護產(chǎn)權的意見(jiàn)》近日正式發(fā)布，文件明確:研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排,推動(dòng)形成全社會(huì )對公民財產(chǎn)長(cháng)久受保護的良好和穩定預期。

　　這一內容的出臺釋放出怎樣的新信號？昨日，參與民法典編纂的中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新向新京報記者透露，涉及土地使用權續期內容的物權法第一百四十九條將迎來(lái)修訂機會(huì )，修訂后的內容將寫(xiě)入正在編纂的民法典。

　　法學(xué)界建議“一次取得永久使用”

　　今年4月，浙江溫州部分住宅土地使用權到期但房屋所有權未到期，市民在辦理交易時(shí)被告知土地續期需幾十萬(wàn)手續費，引起一片嘩然。而物權法第一百四十九條僅規定“住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期”，并未明確自動(dòng)續期如何續，以及是否需要交費。針對溫州續期事件以及物權法的“留白”，法學(xué)界專(zhuān)家4月20日在中國人民大學(xué)開(kāi)研討會(huì )探討住宅土地使用權如何續期。

　　楊立新介紹，研討會(huì )上提出了關(guān)于住宅建設用地使用權續期的幾項意見(jiàn)：一、凡是不滿(mǎn)70年的住宅建設用地使用權，到期后必須都續期到70年；二、住宅建設用地使用權70年到期后，經(jīng)過(guò)自動(dòng)續期，相當于這個(gè)權利是一個(gè)無(wú)期限的物權，即一次取得永久使用，使這個(gè)權利變成一個(gè)永久性的建設用地使用權，國家不應在續期時(shí)繼續收費；三，到期后經(jīng)過(guò)自動(dòng)續期變成永久性住宅建設用地使用權后，應當確定土地使用權人與國家作為土地所有權人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要的、不是過(guò)高的稅金，但應當經(jīng)過(guò)立法機關(guān)立法決定。

　　“中央對我們提出的意見(jiàn)非常重視，經(jīng)過(guò)反復研究，在完善產(chǎn)權保護制度依法保護產(chǎn)權的意見(jiàn)中作出了上述規定，提出研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì )對公民財產(chǎn)長(cháng)久受保護的良好和穩定預期。”楊立新認為。

　　續期內容修訂后或將寫(xiě)入民法典

　　楊立新表示，意見(jiàn)的落實(shí)還需要經(jīng)歷立法修訂的過(guò)程，否則還是無(wú)法改變當前《物權法》的規定，“立法修訂到審議通過(guò)，至少要經(jīng)過(guò)3年時(shí)間。”

　　修訂后的民法總則將在明年三月提交全國人民代表大會(huì )審議，目前已經(jīng)開(kāi)始修訂民法分則，物權法作為民法分則的一部分也將迎來(lái)修訂機會(huì )。“關(guān)于土地使用權續期的第一百四十九條內容將會(huì )修訂，寫(xiě)進(jìn)民法典。”

　　他透露，修訂后的民法分則應該會(huì )在2018年提出，其中包括物權法部分，或將在2020年審議通過(guò)后實(shí)施。

　　■ 背景

　　多地曾現住宅土地“撞限”事件

　　據報道，最早出現土地“撞限”問(wèn)題的是深圳。2004年，隨著(zhù)最早一批通過(guò)行政劃撥方式取得的經(jīng)營(yíng)性用地(20年)陸續到期，深圳集中出現國有土地使用權期滿(mǎn)問(wèn)題。深圳為此發(fā)布規定，提出按有償使用土地的原則延長(cháng)土地使用年期，其中一種延長(cháng)方式是在國家規定的最長(cháng)土地使用年期基礎上，減去已使用年期，在剩余的約定年期范圍內，補交地價(jià)數額為相應用途公告基準地價(jià)的35%

　　青島也出現過(guò)類(lèi)似事件。只有20年土地使用權的青島阿里山小區，2009年面臨到期，國土部門(mén)提出由業(yè)主按當時(shí)基準地價(jià)折合約每平方米600元的標準補交續期費用，但未獲業(yè)主認可。該事件目前尚無(wú)最新進(jìn)展。

　　今年4月，溫州陸續有市民在購買(mǎi)二手房時(shí)辦完房產(chǎn)證更名后，卻因為土地證過(guò)期而無(wú)法完成交易。據媒體報道，這些市民被當地國土部門(mén)告知，想續期需要繳納數十萬(wàn)元的出讓金。有人因此被銀行凍結60萬(wàn)元的購房款。

　　■ 焦點(diǎn)

　　1 為何提出“自動(dòng)續期”？

　　楊立新解釋說(shuō)，“住宅建設用地使用權是一個(gè)有期限的用益物權，存在到期后的續期問(wèn)題，其他法律因此規定住宅建設用地使用權70年期限到期后應當申請續期，并交納續期的出讓金。”

　　楊立新介紹，在《物權法》制定過(guò)程中，城市居民反映強烈，擔心70年期限到期后，自己的權益會(huì )受到損害，甚至被趕出家門(mén)，流離失所，因此紛紛提出不同意見(jiàn)。“立法機關(guān)為了解決這個(gè)問(wèn)題，在物權法第一百四十九條規定了住宅建設用地使用權到期后自動(dòng)續期的內容，安定了民心。”

　　曾參與《物權法》起草的全國人大常委會(huì )法工委原民法室主任姚紅介紹“自動(dòng)續期”的立法用意時(shí)說(shuō)，考慮到住宅土地使用權涉及千千萬(wàn)萬(wàn)的百姓利益，以一個(gè)小區為例，土地使用權一旦到期，整個(gè)小區的居民都面臨著(zhù)辦理續期的問(wèn)題，那么到時(shí)候排隊都排不過(guò)來(lái)。為了方便百姓，物權法第一百四十九條就規定了“自動(dòng)續期”，“意圖其實(shí)是不用老百姓都排隊去辦續期手續。”

　　2 產(chǎn)權到期后如何續期？

　　當前已有個(gè)別地區發(fā)生“住宅土地使用權到期”的事件。

　　溫州上世紀90年代初，為了順利推進(jìn)國有土地使用權出讓工作，市區按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇的方式給予辦理出讓手續，并交納相應的土地出讓金額，這也是引發(fā)今年4月溫州發(fā)生“土地續期需交數十萬(wàn)元費用”爭論的歷史原因。

　　楊立新說(shuō)，他們在續期意見(jiàn)中提到，“凡是期限不夠70年的住宅建設用地使用權，到期后必須都續期到70年，而70年使用權到期后將自動(dòng)續期，意思就是，這相當于是一種無(wú)期限的物權。”也就是說(shuō)，老百姓一旦取得了70年的土地使用權，那么就相當于永久使用，到期后自動(dòng)續期，成為永久性的建設用地使用權。

　　3 續期是否需另交費用？

　　曾參與4月20日土地使用權續期研討會(huì )的北京市盛廷律師事務(wù)所主任畢文強提出，土地制度中確定的土地出讓金，是在使用之前一次性收取的費用，本就有“透支性”的意味，在這種情況下，如果續期以后再續費對于買(mǎi)受人而言有失公平，因此續期不應再收費。

　　楊立新表示，70年到期后，經(jīng)過(guò)自動(dòng)續期取得永久性的建設用地使用權后，國家不應在續期時(shí)繼續收費，“我們建議，應確定土地使用權人與國家作為土地所有權人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要的、不是過(guò)高的稅金，但應當經(jīng)過(guò)立法機關(guān)立法決定。”

　　■ 政策

　　《物權法》第一百四十九條 住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期。

　　非住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿(mǎn)前一年申請續期，除根據社會(huì )公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。