要解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同 先要看清楚合同約定 

　　

　　本報為您梳理解析,商品房買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)法律

　　

　　舉案說(shuō)法

　　

　    大西北網(wǎng)訊   購房是一家人的大事，可是購買(mǎi)商品房后，卻不時(shí)遇到面積差異、延期交房等諸多令人煩心的事情。為此，不少舉家買(mǎi)房的購房者也會(huì )根據自身的情況，向開(kāi)發(fā)商提出解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。但在法院審理的案件中，并不是所有的購房者提出的解除合同的訴求都會(huì )得到支持。

　　

　　本期記者就解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)法律知識為您梳理解析。

　　

　　[案例  1  ]

　　

　　購房面積多出 購房者解除合同被駁回

　　

　　2014年10月底，金昌男子陳某與當地一開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預售）》，約定由開(kāi)發(fā)商將其開(kāi)發(fā)修建的位于金川區上海路以東南昌路以北一小區住宅房屋一套（建筑面積為100平方米）預售給陳某。在合同中，陳某與開(kāi)發(fā)商還就商品房的交付時(shí)間、條件以及交付后產(chǎn)權面積與約定面積發(fā)生差異該如何處理都進(jìn)行了約定。合同簽訂后，陳某前期交納購房款18.48萬(wàn)元。2015年初，陳某以所購房屋作為抵押向銀行借款17萬(wàn)元。2015年11月28日，開(kāi)發(fā)商通知陳某接收房屋，并要求陳某按實(shí)際測量面積106.56平方米補交購房款23275元，并交納物業(yè)管理費、水費、電費、天然氣初裝費等費用4萬(wàn)余元，雙方為此產(chǎn)生爭議，陳某拒絕交納上述費用，開(kāi)發(fā)商亦拒絕向陳某交付房屋。事后，雖然經(jīng)協(xié)調，開(kāi)發(fā)商同意對該房屋原約定面積超過(guò)3%的部分不再收取差價(jià)款，但陳某卻拒絕簽訂補充協(xié)議，并認為開(kāi)發(fā)商在出賣(mài)房屋時(shí)故意隱瞞分攤面積，屬于“大房小賣(mài)”，一紙訴狀將開(kāi)發(fā)商告上法庭，要求解除購房合同。

　　

　　法院審理后認為，陳某與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同第五條約定的面積差異處理方式，勾選的是“雙方自行約定：經(jīng)有資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機構測繪，核實(shí)后多退少補”。該條既是對房屋面積出現誤差及處理方式的約定，也是合同雙方當事人的真實(shí)意思表示，不違背法律的強制性規定，應為明確有效。本案預售合同約定的房屋建筑面積為100平方米，出賣(mài)人準備交付的房屋面積為106.56平方米，比約定面積多出6.56平方米，按照約定“多退少補”的處理辦法，陳某應當補足多出面積的價(jià)款，但因開(kāi)發(fā)商在陳某拒絕接收該房屋時(shí)，主動(dòng)提出對超出面積3%之外部分的價(jià)款不予收取，而僅收取原約定房屋面積3%之內的價(jià)款10644元，故陳某應按照約定補足上述價(jià)款。另外，開(kāi)發(fā)商房屋交付時(shí)間比合同約定的交付時(shí)間遲延了26天，根據合同第九條約定，逾期不超過(guò)30日，開(kāi)發(fā)商應承擔每日向陳某支付已交付房款萬(wàn)分之一違約金的違約責任，但開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋并未超過(guò)90日，尚未達到雙方合同第九條約定的陳某單方面解除合同的條件，陳某無(wú)權解除合同。

　　

　　據此，法院判決，開(kāi)發(fā)商向陳某支付因遲延交付房屋所產(chǎn)生的違約金922.48元，駁回陳某要求確認其與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預售）》第五條中關(guān)于“面積差異處理”條款無(wú)效的訴訟請求，駁回陳某要求解除其與開(kāi)發(fā)商所簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預售）》及退還已付房款支付利息的訴訟請求。

　　

　　[案例  2   ]

　　

　　未按時(shí)交房 法院判決解除合同

　　

　　2014年3月，張掖市男子成某看中了張掖市甘州區某樓盤(pán)的一樓建筑面積為91.59平方米的房屋一套，房屋總價(jià)款337418元。隨后，成某與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。同時(shí)，約定開(kāi)發(fā)商于2014年12月30日前將該房屋交付成某使用，若逾期交房超過(guò)30日，成某有權解除合同，并按照買(mǎi)受人累計已付款的5%向買(mǎi)受人支付違約金。隨后，成某向開(kāi)發(fā)商支付首付款107418元，剩余230000元購房款，成某于2014年4月23日與銀行簽訂個(gè)人購房擔保借款合同，辦理了按揭貸款。2016年3月，因開(kāi)發(fā)商未按時(shí)交付該房屋，被成某起訴至法院要求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

　　

　　法院審理后認為，因開(kāi)發(fā)商在合同約定的交付時(shí)間和遲延交付時(shí)間未能向成某交付房屋，成某選擇解除合同、退還購房款的條款，符合合同約定。故對成某要求解除雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訴訟請求予以支持。對于成某主張的違約金問(wèn)題，因雙方在合同中已經(jīng)有明確約定，且不違反法律規定，法院亦予以支持。最終法院判決，解除成某與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，解除成某與銀行簽訂的個(gè)人購房擔保借款合同，開(kāi)發(fā)商退還成某已支付的購房款12.9萬(wàn)余元，承擔成某給銀行支付的按揭貸款，賠償成某違約金17099.85元。

　　

　　[律師說(shuō)法]

　　

　　對房屋面積有異議 有約定的按約定處理

　　

　　甘肅中立源律師事務(wù)所律師彭秀珩表示，對于解除購房合同，法律上也有明確規定，就兩個(gè)案例來(lái)看，特別適用以下規定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ骸搓P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋〉》第十四條規定，出賣(mài)人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以?xún)龋ê?%），按照合同約定的價(jià)格據實(shí)結算，買(mǎi)受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3%，買(mǎi)受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買(mǎi)受人同意繼續履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)龋ê?%）部分的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補足，面積誤差比超出3%部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人承擔，所有權歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)龋ê?%）部分的房?jì)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。第十五條根據《合同法》第九十四條的規定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

　　

　　案例一中，陳某與開(kāi)發(fā)商對面積出現誤差時(shí)的處理方式有明確約定，且出賣(mài)人實(shí)際是在給規定的3%范圍內收取超出部分的房屋價(jià)款，陳某要求確認合同第五條無(wú)效、解除雙方所簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的請求，既不具備合同約定解除的條件，也不具備法定解除的條件，因此法院沒(méi)有支持。案例二中，購房人成某根據雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的繼續履行合同和買(mǎi)受人退房的兩種情況，提出了解除合同、退還購房款的條款，既符合合同約定，也不違反法律規定。

　　

　　現實(shí)中，在開(kāi)發(fā)商不能按期交房、開(kāi)發(fā)商將已售房屋私自抵押、一房二賣(mài)、隱瞞房屋真實(shí)情況、房屋不符合要求、開(kāi)發(fā)商遲延履行主要義務(wù)等情況下，購房者均可提出解除合同，但是具體情況還要看雙方當時(shí)簽訂的合同中的細則約定。