制圖/武亞新

　　出租房出事故，房東未盡義務(wù)需擔責

　　大西北網(wǎng)5月18日訊 出租房?jì)劝l(fā)生責任事故、刑事犯罪，除了案件當事人需承擔必要的責任外，作為出租人的房東是否要承擔責任？同時(shí)，又該如何合法規避這些風(fēng)險。本期說(shuō)法，就此話(huà)題邀請律師予以詳解。

　　案例1

　　不按規定登記備案  蘭州警方處罰房東

　　2015年2月12日，蘭州火車(chē)站派出所民警在對紅山根一村一處出租房進(jìn)行檢查時(shí)，發(fā)現房主郭某將房屋租給涉嫌盜竊的2人，對承租房屋人員也沒(méi)有進(jìn)行如實(shí)登記。隨后郭某被處以罰款500元的行政處罰。

　　據介紹，自2013年至今，蘭州警方已對不按規定到派出所登記備案，履行治安防范義務(wù)的450戶(hù)出租房主進(jìn)行了處罰。公安部門(mén)表示，將進(jìn)一步加大宣傳和治安處罰力度，促進(jìn)房主和承租人自主到公安派出所申報登記的意識。

　　案例2

　　房客中毒身亡  房東擔責七成

　　2014年4月14日，戴某在其租住的烏魯木齊平頂山東一路某小區內死亡，公安機關(guān)出具的死亡證明書(shū)上寫(xiě)明是“一氧化碳中毒而亡”。戴某的父母趕到烏市，在兒子的租住房?jì)劝l(fā)現燃氣熱水器沒(méi)有排煙管道，便將房東訴至法院，索賠近50萬(wàn)元。

　　烏魯木齊沙依巴克區法院審理認為，戴某作為一名具備完全民事行為能力的成年人、房屋的實(shí)際控制人，且在涉案房屋內居住數月，更應該對房屋的安全隱患盡到觀(guān)察及維修義務(wù)，但他沒(méi)有預見(jiàn)到危害，自身也存在過(guò)錯。綜合客觀(guān)事實(shí)作出判決：房東王某擔責70%，賠付戴某的父母各項費用30萬(wàn)余元。

　　案例3

　　房客生火爐中毒身亡  房東備案出租不擔責

　　2012年1月寒假期間，武漢一大學(xué)在讀女生文某到北京看望男友莫某，莫某決定在外租房。在與房東王某簽訂了租房協(xié)議后，莫某讓女友文某住進(jìn)了他租來(lái)的平房。為了做飯和取暖，兩人購置了爐具。房東王某發(fā)現后，勸說(shuō)兩人不要在房間里生爐子，但兩人沒(méi)有聽(tīng)勸。2月4日，獨自在房?jì)刃菹⒌奈哪?，因一氧化碳中毒死亡。文某的父母聞?dòng)嵹s到北京，將莫某和房東王某告上法院，索賠75萬(wàn)余元。

　　開(kāi)庭中，房東表示，他的房屋是出租給莫某的，租賃協(xié)議也是和莫某簽訂的。房屋出租的事，他已在公安機關(guān)備案。最后，法院認定莫某應承擔70%的責任，文某承擔30%的責任，而房東王某已盡到對出租房屋的管理責任，對文某的死不承擔責任。

　　主持人：本報記者 董子彪

　　嘉賓：甘肅唯真律師事務(wù)所律師 張成閣

　　甘肅北斗律師事務(wù)所律師 左文盼

　　主持人：房東與房客在租賃前需注意哪些事項？

　　張成閣：作為房屋所有權人，在將房屋出租前，須對出租屋內的安全消防設施、家電等進(jìn)行檢查，及時(shí)消除漏水、漏氣、短路等隱患。如果出租房屋要改變使用功能和結構的，應符合消防安全要求，發(fā)現火災隱患及時(shí)消除或通知承租人消除。作為出租人，應當明確告知承租人出租屋及附屬設施的年份、可能存在的缺陷和隱患，有義務(wù)進(jìn)行完善和維修，盡物權人職責，如果出租人沒(méi)有盡到安全修繕的義務(wù)，如因輸電線(xiàn)路老化而引起火災，造成承租人財產(chǎn)損失的，就由出租人承擔賠償責任，除非租賃合同中有特別約定或承租人自身存在過(guò)錯。

　　左文盼：如果是承租人不合理使用導致租賃物損失，損失將由承租人賠償。出租人對房屋設施負有維修責任，應保證房屋設施正常、安全地使用，不應存有安全隱患，出租人盡到安全保障義務(wù)后，由于承租人原因造成火災等事故，如案例三中的房東可免責。同時(shí)，切記要在公安機關(guān)備案。

　　此外，房客在租賃房屋時(shí)也該注意：檢查房屋內的相關(guān)設施，是否存在安全隱患。存在隱患需及時(shí)提出讓房東予以解決。另外，房客應按合同約定的方法使用租賃物，妥善保管租賃物。不得轉租或違反合同約定使用房屋。

　　主持人：房東與房客在簽訂合同時(shí)需要注意哪些？

　　張成閣：簽合同要認識到對房屋租賃合同效力的認定。房東與房客訂立租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致意見(jiàn)后，合同視為成立。

　　《城市房屋租賃管理辦法》第6條規定，作為房客應查實(shí)房屋權，以下房屋不得出租：未取得產(chǎn)權或經(jīng)營(yíng)管理權的；不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的。

　　左文盼：《合同法》第222條規定，承租人應妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應承擔責任。第223條規定，承租人經(jīng)出租人同意，可對租賃物進(jìn)行改善或增設他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或增設他物的，出租人可要求承租人恢復原狀或賠償損失。

　　主持人：房客在承租來(lái)的房屋內從事違法犯罪活動(dòng)，房東是否需要承擔責任？

　　左文盼：《關(guān)于進(jìn)一步加強和改進(jìn)出租房屋管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》明確規定，對房東違反出租房屋管理規定的行為，要嚴肅查處。將房屋出租給無(wú)合法證件人員的，由公安部門(mén)依照《租賃房屋治安管理規定》的規定予以處罰。明知有犯罪行為的人而為其提供出租房屋，助其逃避或為其作假證的出租人，由公安部門(mén)依法追究刑事責任，違規違法出租房屋可能構成犯罪共犯。

　　最高人民法院《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規定：“二人以上共同故意或共同過(guò)失致人損害，或雖無(wú)共同故意、共同過(guò)失，但其侵害行為直接結合發(fā)生同一損害后果的，構成共同侵權，應依照民法通則第130條規定承擔連帶責任。二人以上沒(méi)有共同故意或共同過(guò)失，但其分別實(shí)施的數個(gè)行為間接結合發(fā)生同一損害后果的，應根據過(guò)失大小或原因按比例各自承擔相應的賠償責任。”這是法院判決此類(lèi)案件的依據所在。

　　張成閣：有不少房東進(jìn)行房屋租賃時(shí)，只管收取租金，對承租人身份證件、個(gè)人基本信息、租房后房屋使用等情況不管不問(wèn)，不檢查、不登記，也不去派出所辦理登記備案?！吨伟补芾硖幜P法》第57條規定： 房屋出租人將房屋出租給無(wú)身份證件的人居住的，或不按規定登記承租人姓名、身份證件種類(lèi)和號碼的，處200元以上500元以下罰款。房屋出租人明知承租人利用出租房屋進(jìn)行犯罪活動(dòng)，不向公安機關(guān)報告的，處200元以上500元以下罰款；情節嚴重的，處5日以下拘留，可并處500元以下罰款。

　　因此，任何單位和個(gè)人都有權利和義務(wù)向出租屋管理部門(mén)、公安機關(guān)等部門(mén)提供責任追究對象未履行規定職責的線(xiàn)索，發(fā)現利用出租屋進(jìn)行違法活動(dòng)的，應立即舉報。

　　主持人：近年來(lái)，“群租、合租”現象較普遍，法律上又如何認定此類(lèi)問(wèn)題？

　　左文盼：現實(shí)中，群租、合租帶來(lái)了不少社會(huì )問(wèn)題。例如給社區治安、物業(yè)管理帶來(lái)困難；對居民日常生活帶來(lái)不少負面影響，如噪聲、鄰里關(guān)系等；對居民小區公共設施帶來(lái)新的壓力。

　　2011年2月1日，住建部發(fā)布的《商品房屋租賃管理辦法》正式實(shí)施，該辦法明確規定，出租房應以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準。同樣《蘭州市城市房屋租賃管理辦法》第14條規定：用于居住的租賃房屋應具備基本的生活設施，符合安全要求，其中人均承租建筑面積不得低于12平方米。有關(guān)法規也規定，違規者由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門(mén)責令限期改正，逾期不改的，可處以五千元以上三萬(wàn)元以下罰款。這說(shuō)明法律上明令禁止群租行為。

　　張成閣：我個(gè)人建議對《蘭州市城市房屋租賃管理辦法》進(jìn)行修改，增加規范群租行為的相關(guān)條款:包括對房屋群租作出界定、明確群租出租人和承租人的權利和義務(wù)、設置必要的出租條件和禁止條件；將“居住房屋分割搭建若干小間，按小間或按床位出租或轉租”的行為定性為違規經(jīng)營(yíng)社會(huì )旅館，須限期予以改正。消防、環(huán)保、工商、稅務(wù)、公安等部門(mén)要聯(lián)合起來(lái)將群租房納入監管和服務(wù)范圍；采取各種形式，推動(dòng)群租房群體的管理。