原標題：“以房養老”試點(diǎn)方案計劃于明年一季度出臺
大西北網(wǎng)9月25日訊 據《經(jīng)濟參考報》報道，9月24日，由民政部牽頭，保監會(huì )等相關(guān)部委就“以房養老”問(wèn)題舉行了閉門(mén)研討會(huì )，對“以房養老”具體操作辦法和實(shí)施細則進(jìn)行討論，試點(diǎn)方案按計劃將在2014年一季度出臺。
專(zhuān)家認為，在金融機構分業(yè)經(jīng)營(yíng)模式下，倒按揭這種復雜的金融產(chǎn)品短期恐難以順利運營(yíng)，金融機構開(kāi)發(fā)此類(lèi)產(chǎn)品的積極性還需相關(guān)鼓勵政策。此外，“以房養老”牽涉到金融、房地產(chǎn)等多個(gè)行業(yè)，需要管理層實(shí)施頂層設計，統籌規劃。
爭議“以房養老”模式多樣
一位參與24日研討會(huì )的專(zhuān)家表示，本次會(huì )議匯總和討論了專(zhuān)家和相關(guān)機構意見(jiàn)“很快將組織一系列正式會(huì )議并開(kāi)展調研，通過(guò)在不同地區進(jìn)行試點(diǎn)，逐步形成‘以房養老’的實(shí)施方案。”
9月13日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》中，“開(kāi)展老年人住房反向抵押養老保險試點(diǎn)”引發(fā)了社會(huì )各方的廣泛討論。很多人誤將“以房養老”和政府養老畫(huà)上等號，進(jìn)而對現行養老保險制度產(chǎn)生不信任感。有的認為“領(lǐng)取幾年養老金后銀行就把住房歸為己有”這種模式在目前房?jì)r(jià)快速上漲的背景下并不合適。
對此，專(zhuān)家解釋稱(chēng)“以房養老”不是大眾產(chǎn)品，只是少數老人愿意接受的小眾產(chǎn)品，是除了政府養老以外的一種補充。而“住房反向抵押養老保險”僅是諸多以房養老模式中的一種。
浙江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授柴效武接受《經(jīng)濟參考報》記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，能夠嘗試“以房養老”的人群，必須首先擁有房產(chǎn)，并且該房子有一定價(jià)值。其次，用于反向抵押的房屋產(chǎn)權必須屬于老人自己。具備以上兩點(diǎn)才有“以房養老”的物質(zhì)基礎。此外，適合參與“以房養老”的老人，常常手中多沒(méi)有足夠的現金，即沒(méi)有固定的養老金收入，或者養老金收入不夠滿(mǎn)足生活保障，這是構成“以房養老”的現實(shí)壓力。
而從“以房養老”的模式說(shuō)來(lái)有30多種，涵蓋范圍非常廣。柴效武說(shuō)“譬如，把自己的房子出租或出售，獲得的報酬用于支付住養老院的錢(qián)；或者自己居住的同時(shí)，另外再招幾個(gè)租客，租金用于滿(mǎn)足日常生活所需；也可以出售大房換小房，用其差價(jià)養老：這些都應當歸于‘以房養老’模式。”
而比較標準的“以房養老”是指：老年家庭向專(zhuān)業(yè)機構出售房產(chǎn)，該機構逐年逐月向老人支付款項，即“倒按揭”，以解決老年家庭的養老金、醫療保健費。如果老人較早去世，而該機構還沒(méi)完全買(mǎi)下房子，子女可繼承住宅的部分產(chǎn)權享受收益。
阻礙分業(yè)經(jīng)營(yíng)限制“倒按揭”發(fā)展
盡管可選模式眾多，但住房反向抵押養老保險這仍是短期內最有可能獲得突破的一種。柴效武推算，一套北京二環(huán)內的100平米的老房子，市值約500萬(wàn)元，如果做“反向抵押”投保，每個(gè)月可收取3.4萬(wàn)元養老金，直到去世，如果房屋增值還能領(lǐng)到更多。
這樣的回報水平，對有需求的人群來(lái)說(shuō)，并非沒(méi)有吸引力。不過(guò)，業(yè)務(wù)提供方———金融機構卻顯得興趣寥寥，事實(shí)上，在相關(guān)政策仍未明確以及限制下，機構多數持謹慎態(tài)度。
中信銀行是國內首批嘗試以房養老的金融機構之一，不過(guò)，盡管養老按揭服務(wù)名義上還在北京地區開(kāi)展，但并非每家支行都做。北京幾家支行經(jīng)理甚至對媒體表示，這項業(yè)務(wù)自從推出后幾乎無(wú)人問(wèn)津，所以現在他們索性不接受申請“有政策，沒(méi)業(yè)務(wù)，我們也就不做了。”
“銀行試點(diǎn)不成功的一個(gè)重要原因是規定了抵押期限，無(wú)論10年還是20年，到期后如果不還款，房子就沒(méi)了。對于用唯一住房做抵押的老人肯定不合適，誰(shuí)都不希望人還在，錢(qián)沒(méi)了。”中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認為，從這一點(diǎn)來(lái)看，保險公司開(kāi)展住房反向抵押業(yè)務(wù)比銀行更合適，因為保險公司可以依靠生命表定價(jià)的機制，以及自身已有客戶(hù)數據的經(jīng)驗分析。保險公司對自有客戶(hù)采取“以房養老”或者“以保單養老”的服務(wù)方式比其他機構擁有更準確的定價(jià)權。
事實(shí)上，此次《意見(jiàn)》中的明確提法也是“老年人住房反向抵押養老保險”，這與之前的“以房自助養老”、“倒按揭”“反向住房抵押貸款”等提法有所不同。柴效武認為，這明確了產(chǎn)品的保險屬性，將巨大的養老融資市場(chǎng)劃撥給保險公司。”
幸福人壽保險股份有限公司董事長(cháng)孟曉蘇認為，養老房產(chǎn)反向抵押貸款應該從失獨老人和無(wú)子女老人開(kāi)始做起，這些人合計有2000萬(wàn)，約占老人群體的10%，而如果其中有3%的人接受，就有60萬(wàn)人之多。另?yè)A泰證券測算，如果參照美國反向抵押占壽險保費收入比，我國反向抵押年發(fā)放額度約400億元，如按孤寡老人及失獨家庭數量測算，理論總容量約1.25萬(wàn)億元。
不過(guò)，這塊蛋糕也沒(méi)那么容易吃到。事實(shí)上，政策層面存在的嚴格限制和巨大的業(yè)務(wù)風(fēng)險讓多數保險公司目前沒(méi)有積極性。
“目前還沒(méi)有開(kāi)發(fā)相關(guān)產(chǎn)品，可能需要等到監管部門(mén)出臺較為明確的政策之后再行動(dòng)。”保險行業(yè)人士表示，險企開(kāi)發(fā)此類(lèi)產(chǎn)品的積極性還需等待相關(guān)鼓勵政策。土地所有權、房產(chǎn)評估、稅收等相關(guān)配套法律政策是目前保險公司試點(diǎn)“以房養老”的最大現實(shí)障礙。
另一方面，由于住房反向抵押貸款合同時(shí)間跨度長(cháng)達十幾年甚至更長(cháng)，面臨的風(fēng)險巨大，還要投入巨額資金。此外“以房養老”的相關(guān)產(chǎn)品應是年金支付方式為主，不同于傳統壽險產(chǎn)品，因而壽險公司推出此項業(yè)務(wù)時(shí)更要謹慎。
此外，柴效武認為，在分業(yè)經(jīng)營(yíng)模式下，倒按揭這種特別復雜的金融產(chǎn)品無(wú)法正常推出并順利運營(yíng)，相比之下平安集團等金融集團在類(lèi)似業(yè)務(wù)上會(huì )更具優(yōu)勢。“比如，我們應該如何認識倒按揭這一行為，是一種特殊的住房貸款，還是一種養老壽險行為？而倒按揭業(yè)務(wù)實(shí)施中，為搞活金融機構的資金，避免在長(cháng)期運營(yíng)中將過(guò)多的資金沉淀擠壓，又需要考慮讓資產(chǎn)證券化參與。”柴效武說(shuō)，“此外，倒按揭的推出，還使得金融保險同房地產(chǎn)交易、結算等發(fā)生聯(lián)系，超越了金融保險機構的經(jīng)營(yíng)范圍。”
推動(dòng)鼓勵扶持政策亟待出臺
不過(guò)在業(yè)內人士看來(lái)，只要市場(chǎng)認可，又能控制風(fēng)險，這類(lèi)業(yè)務(wù)的增量空間還是很大“之前包括中國人壽等公司進(jìn)行過(guò)市場(chǎng)調研，雖說(shuō)當時(shí)認為市場(chǎng)環(huán)境不成熟，難以推行，但大家應該一直在關(guān)注相關(guān)政策的動(dòng)向。”
“以房養老”模式光靠一兩家金融機構來(lái)做，肯定是不現實(shí)的，這種金融產(chǎn)品必須采取政府主導和市場(chǎng)結合的模式。中央財經(jīng)大學(xué)保險學(xué)院教授郝演蘇對《經(jīng)濟參考報》記者表示“以房養老”牽涉到金融業(yè)、社會(huì )保障、房地產(chǎn)等多個(gè)行業(yè)，需要管理層實(shí)施頂層設計，統籌規劃，僅憑保險業(yè)是不可能有實(shí)質(zhì)性推動(dòng)的。
柴效武認為，盡管2007年出臺的物權法已經(jīng)明確規定“住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期”，但必要時(shí)，政府需要對《物權法》進(jìn)行適當完善，對住宅土地使用年限滿(mǎn)70年后的處理方案進(jìn)行明確；還需要出臺遺產(chǎn)繼承相關(guān)法律法規以及稅費方面的法律法規；同時(shí)，協(xié)調銀行、保險、信托等機構之間的合作，為“以房養老”搭建良好的平臺。
孟曉蘇認為，如果這次想要試點(diǎn)成功，保監會(huì )首先要同意“住房反向抵押養老”作為一個(gè)保險產(chǎn)品，“如果我們做出這種保險產(chǎn)品，監管機構應該予以批準，同時(shí)還要給予政策鼓勵和優(yōu)惠。”
此外，應組織保險業(yè)對這項新的保險產(chǎn)品進(jìn)行開(kāi)發(fā)研究。在試點(diǎn)地域選擇上，應把北京、上海、廣州等城市列入，還可增加杭州等房?jì)r(jià)較高、漲幅預期穩定的城市。
在試點(diǎn)人群選擇上，可借鑒我國臺灣地區保險業(yè)從無(wú)子女家庭開(kāi)始進(jìn)行反向抵押養老的經(jīng)驗，首先從無(wú)子女家庭和“失獨家庭”起步開(kāi)展這項試點(diǎn)，今后擴大到有需要的其他老人家庭。
不僅如此，孟曉蘇認為，應由中國保監會(huì )、民政部并邀請住建部、財政部與稅務(wù)總局參加方案設計，處理好抵押房屋的權屬關(guān)系；借鑒國外經(jīng)驗，減免入保老人房屋交易稅與所得稅等相關(guān)稅費；對保險機構承辦此類(lèi)業(yè)務(wù)，相關(guān)稅費也建議豁免；建立對長(cháng)壽保戶(hù)的政府補貼機制以化解所謂“長(cháng)壽風(fēng)險”等等。
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