蘭州市下發(fā)相關(guān)意見(jiàn)加快推進(jìn)四位一體物業(yè)管理機制

　　年底前,小區業(yè)主自治機構全覆蓋

　　大西北網(wǎng)5月18日訊      ●長(cháng)期以來(lái)，物業(yè)公司把自身定義為一個(gè)“管理者”的角色，而不是物業(yè)服務(wù)提供者的角色，導致在個(gè)別小區物業(yè)的特色往往是飛揚跋扈；而權利意識逐漸覺(jué)醒的廣大業(yè)主又以拖欠物業(yè)費等極端方式，試圖幫助物業(yè)企業(yè)意識到業(yè)主的價(jià)值。物業(yè)企業(yè)角色的錯位和業(yè)主失當的維權手段，毫無(wú)疑問(wèn)會(huì )把整個(gè)小區拖入一個(gè)惡性循環(huán)中。

　　●業(yè)主和物業(yè)之間這種“主仆顛倒”的關(guān)系，最根本的原因是本應該強勢的業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )沒(méi)有起到作用，即業(yè)主不能有效地組織起來(lái)，缺乏溝通、交流和共同行動(dòng)的能力。

　　●5月17日，蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《關(guān)于加快推進(jìn)物業(yè)小區業(yè)主自治機構成立工作的指導意見(jiàn)》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》），提出加快建立健全社區監管、業(yè)主參與、企業(yè)升級、協(xié)會(huì )推動(dòng)的四位一體物業(yè)管理機制，以期提高業(yè)主自我治理水平，達成促進(jìn)和諧社區建設的目標，可謂恰逢其時(shí)。

　　修正物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的關(guān)系

　　2007年，根據《物權法》的要求，修訂后的《物業(yè)管理條例》，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。由“管理”轉變成“服務(wù)”，但是遺憾的是定位的巨大變化，并未能帶來(lái)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間關(guān)系的根本改善。

　　一個(gè)新近的例子是，2016年3月19日，蘭州安寧區陽(yáng)光怡園業(yè)主委員會(huì )成立半年后，因不滿(mǎn)原有物業(yè)公司的服務(wù)，合同期滿(mǎn)后，小區千余戶(hù)業(yè)主通過(guò)業(yè)主委員會(huì )決定不再續約，重新聘請物業(yè)公司。然而，新選聘的物業(yè)企業(yè)在進(jìn)駐小區時(shí)，卻遭到原物業(yè)公司抵抗。雙方互不相讓?zhuān)瑒Π五髲?，新舊物業(yè)交接工作陷入僵局，最終訴諸法律，等待司法的最終裁決。

　　城關(guān)區飛天家園A小區內商鋪林立，供水、供電管網(wǎng)老化，已經(jīng)嚴重影響到業(yè)主生活，但是由于小區建成時(shí)間久遠，公共維修基金缺失，許多問(wèn)題一直沒(méi)法解決，以至于物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間勢同“水火”。該小區現任業(yè)委會(huì )主任向仁榮告訴記者，2005年小區召開(kāi)業(yè)主大會(huì )成立業(yè)委會(huì )后，整個(gè)小區物業(yè)管理日漸改善。

　　蘭州市開(kāi)始對老舊樓院進(jìn)行整治后，飛天家園A區被蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局列為維修基金歸集試點(diǎn)小區。向仁榮告訴記者，經(jīng)過(guò)小區業(yè)主大會(huì )表決，大家同意每個(gè)月繳納物業(yè)費的時(shí)候，按照合適的比例分攤公共維修基金。截至記者采訪(fǎng)，該小區公共維修基金歸集率已達95%以上，以前業(yè)主委員會(huì )向物業(yè)公司借錢(qián)搞公共維修的日子一去不返。

　　天慶花園物業(yè)項目經(jīng)理告訴記者，如果說(shuō)以前物業(yè)企業(yè)對業(yè)主們成立業(yè)委會(huì )監督企業(yè)是懷有某種敵意的話(huà)，那么現在物業(yè)企業(yè)是舉雙手歡迎小區業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )成立業(yè)委會(huì )，因為有了業(yè)委會(huì )的溝通，開(kāi)展物業(yè)工作也方便多了。

　　物業(yè)小區業(yè)主如何自治

　　目前小區物業(yè)體系普遍比較復雜，有兩個(gè)概念先要說(shuō)清楚，一個(gè)叫作業(yè)主大會(huì )，一個(gè)叫作業(yè)主委員會(huì )。根據2016年4月1日甘肅省十二屆人大常委會(huì )審議批準的《蘭州市物業(yè)管理條例》規定，一個(gè)物業(yè)管理區域只能有一個(gè)業(yè)主大會(huì )，業(yè)主大會(huì )由全體業(yè)主組成，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，由業(yè)主大會(huì )通過(guò)選舉產(chǎn)生。

　　《蘭州市物業(yè)管理條例》規定了業(yè)主大會(huì )有權決定的13項事宜，包括：制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則；選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )委員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專(zhuān)項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；確定物業(yè)服務(wù)內容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；改變共有部分的用途；利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及經(jīng)營(yíng)收益的分配與使用；利用業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地設置車(chē)位及管理收費事項等。

　　召開(kāi)小區業(yè)主大會(huì )成立業(yè)主委員會(huì )，說(shuō)多做少，成立不易，是不少小區業(yè)主面臨的困難。蘭州市房管局有關(guān)部門(mén)人員告訴記者，一直以來(lái)，因為業(yè)主參與意識低、意見(jiàn)難統一等原因，全市成立業(yè)主委員會(huì )的物業(yè)小區不到5%。

　　5月17日，蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《關(guān)于加快推進(jìn)物業(yè)小區業(yè)主自治機構成立工作的指導意見(jiàn)》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》），為這個(gè)困擾已久的難題給出了解決之道?！兑庖?jiàn)》要求，各縣區物管部門(mén)要采取以下方式推進(jìn)業(yè)主自治管理工作：對符合召開(kāi)業(yè)主大會(huì )條件的小區，由街道、社區指導先成立業(yè)主大會(huì )籌備組；籌備組成立后，條件成熟的小區召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )；條件暫不成熟的小區，可以成立臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì )，代行有關(guān)法律、法規規定的業(yè)主委員會(huì )的職責。

　　按照市房管局《關(guān)于加快推進(jìn)業(yè)主自治管理工作的通知》要求，今年6月份之前各區業(yè)主自治機構成立比例要達到50%以上，年底之前實(shí)現100%全覆蓋。

　　尚未召開(kāi)業(yè)主大會(huì )成立業(yè)委會(huì )的小區快來(lái)劃重點(diǎn)：

　　1.業(yè)主大會(huì )籌備組成立需要哪些條件？

　　物業(yè)小區內交付使用的專(zhuān)有部分建筑面積達到物業(yè)管理區域內建筑物總面積50%以上，或者首套房屋交付使用已滿(mǎn)兩年的，滿(mǎn)足召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )的條件。對符合業(yè)主大會(huì )成立條件的物業(yè)小區，各縣區、街道物管部門(mén)要加強指導，積極組織成立業(yè)主大會(huì )籌備組，籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。

　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組由業(yè)主代表、建設單位（或原產(chǎn)權單位）代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和社區代表組成?；I備組成員人數應為5人左右的單數，其中業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長(cháng)由街道辦事處、鄉鎮人民政府或社區負責人擔任。

　　籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者社區組織業(yè)主推薦，業(yè)主代表資格除年齡不做限制外應當符合業(yè)主委員會(huì )委員的任職資格，優(yōu)先將社區樓院長(cháng)、老黨員、社區綜治員等納入籌備組?；I備組在成立后將成員名單以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告15天。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道物管部門(mén)協(xié)調解決。

　　2.召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、成立業(yè)主委員會(huì )有哪些條件？

　　新建物業(yè)小區達到召開(kāi)業(yè)主大會(huì )條件后，開(kāi)發(fā)建設單位要按照物業(yè)所在地的縣區、街道物管部門(mén)的要求，及時(shí)報送下列籌備首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需的文件資料： （1）物業(yè)管理區域劃分的資料；（2）房屋及建筑面積清冊；（3）建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證復印件； （4）房屋建筑工程竣工驗收備案表及附屬設施設備交付使用證明；（5）物業(yè)服務(wù)用房配置的資料； （6）業(yè)主名冊。

　　開(kāi)發(fā)建設單位未及時(shí)書(shū)面報告的，20%以上已交付專(zhuān)有部分的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的書(shū)面要求。

　　3.有下列情形之一的物業(yè)管理區域，應當成立臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì )：

　?。ㄒ唬┦状螛I(yè)主大會(huì )召開(kāi)前的前期物業(yè)管理期間或者達不到《蘭州市物業(yè)管理條例》第十條規定的條件無(wú)法成立業(yè)主大會(huì )的；（二）具備成立業(yè)主大會(huì )條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府指導兩次后仍不能成立的；（三）業(yè)主委員會(huì )不履行職責達一年以上，無(wú)法正常開(kāi)展工作，嚴重影響小區物業(yè)管理和諧穩定，需要調整或重新選舉業(yè)主委員會(huì )，經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府指導兩次后，仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )的。

　　4.臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì )的任職條件有哪些？

　　臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì )總人數應當為7到11人的單數，其中業(yè)主代表應當不少于臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì )人數的50%。業(yè)主代表的資格與業(yè)主委員會(huì )的任職資格相同，業(yè)主代表經(jīng)業(yè)主推薦或者自薦，由街道辦事處、鄉鎮人民政府審定。臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì )的主任由業(yè)主代表?yè)巍?/p>

　　5.經(jīng)費如何保障？

　　新建小區籌備首次業(yè)主大會(huì )所需經(jīng)費，由開(kāi)發(fā)建設單位承擔，原則上按每平方米0.5元左右的標準確定，具體標準經(jīng)物價(jià)部門(mén)審定通過(guò)后，正式執行；老舊小區或開(kāi)發(fā)建設單位已滅失的小區，經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。

　　業(yè)主大會(huì )成立后，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費開(kāi)支、工作津貼由全體業(yè)主承擔，具體開(kāi)支范圍、標準由業(yè)主大會(huì )決定。有公共收益的，可以從公共收益中列支。