燕　農

　　上世紀90年代中后期建設的電梯房，如今使用年限正在逐步邁入15年至20年，這是電梯使用的生命“大限”。目前，許多電梯超期服役，帶病工作。業(yè)內人士表示，最麻煩的是電梯更換只能采取動(dòng)用房屋維修資金的方式來(lái)進(jìn)行，但按照國際上通行的15年至20年更換一次電梯的標準看，房屋維修資金基本上無(wú)法承受電梯更換的高額費用。（5月19日《人民日報》）

　　據實(shí)而論，上世紀90年代中后期建設的電梯房，在居民住宅中占比并不是很大。進(jìn)入本世紀后，由于城市土地資源的稀缺，高層的電梯房建設才成為商品房市場(chǎng)中的主角。也就是說(shuō)，隨著(zhù)時(shí)間向后推移，居民住宅電梯超期服役和更換難的問(wèn)題，將愈來(lái)愈凸顯。放在“電梯奪命”事件頻發(fā)的現實(shí)語(yǔ)境中，任由住宅電梯超期服役，將會(huì )威脅到每一個(gè)人的生命安全，茲事可謂體大。

　　按照《物權法》的規定，業(yè)主“對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。電梯屬于公共設施，依法應當屬于業(yè)主共有。而且，由于電梯的存在，商品房均攤面積的增加和商品房品質(zhì)的提升，使得業(yè)主為此要大幅度增加購房成本。業(yè)主對包括電梯等公共設施在內的房產(chǎn)，擁有70年產(chǎn)權，并且支付了相應的成本，到頭來(lái)面對自己的不動(dòng)產(chǎn)權卻“上不去，下不來(lái)”，使用權縮減到15年至20年，顯然存在悖論。

　　據介紹，日本的房屋維修資金采取“開(kāi)發(fā)商包攬”的方式，維修金就包含在房?jì)r(jià)中，由開(kāi)發(fā)商全程負責房屋維修。這就要求開(kāi)發(fā)商必須從一開(kāi)始就面臨著(zhù)幾十年之后的維修難題，如果開(kāi)始偷工減料，越往后開(kāi)支越大，這樣的制度設計在要求開(kāi)發(fā)商承擔巨大后期責任的過(guò)程中，“倒逼”前期責任，形成了良好的制度效應。但他山之石未必適合我們，中國的房地產(chǎn)企業(yè)，哪家也不敢說(shuō)能夠屹立70年，包攬維修何從談起？

　　開(kāi)發(fā)商賣(mài)的是70年產(chǎn)權的房子，卻不管15年至20年后的事，顯然是講不通的。而且，目前這種賣(mài)完了房子就“兩清”的模式，很容易導致開(kāi)發(fā)商在電梯采購、安裝過(guò)程中偷工減料，甚至用不了15年，就會(huì )把一攤子爛事拋給業(yè)主。所以，在電梯到期更換問(wèn)題上，應該讓開(kāi)發(fā)商承擔一定的義務(wù)。換句話(huà)說(shuō)，建設高層住宅的開(kāi)發(fā)商，需要繳納一定的費用，專(zhuān)門(mén)用于未來(lái)的電梯更換。

　　去年，南京市對部分小區的老舊電梯開(kāi)始集中整治，準備用3年時(shí)間完成419部高層住宅電梯的更新改造，采取的方式是市區兩級財政承擔90%的費用，居民承擔10%的費用。隨著(zhù)本世紀初建設的大量高層住宅，將逐漸邁入15年的門(mén)檻，可以預見(jiàn)政府部門(mén)將無(wú)力承擔電梯更新改造的費用。最理想的出路還是要交給市場(chǎng)。

　　一方面，各地政府部門(mén)需要主導成立物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理中心，對專(zhuān)項資金從“監管責任”向“保值增值責任”轉型；另一方面，鼓勵銀行、保險等金融部門(mén)開(kāi)發(fā)專(zhuān)項維修資金保值增值的金融產(chǎn)品。更重要的是擴大專(zhuān)項維修資金的來(lái)源，讓開(kāi)發(fā)商承擔更多責任。住宅70年大限到期后續期問(wèn)題模糊不清，電梯15年后更換問(wèn)題受制于資金，國人用多半生的積蓄購置的房產(chǎn)，實(shí)在裝不下這些沉重的未知。

　　來(lái)源：新華網(wǎng)