不管作為市場(chǎng)供應方的開(kāi)發(fā)商，還是作為市場(chǎng)需求方的購房者，都應提前預判市場(chǎng)走勢，然后采取或購地、或購房等交易行動(dòng)，方是合理之策。

    國家統計局近日公布的上半年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售數據顯示，樓市的各項數據呈現出“冰火兩重天”的兩種態(tài)勢。1-6月份，商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)3.9%，銷(xiāo)售額也增長(cháng)了10.0%。與之相對應的則是，6月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的16個(gè)月連跌，和樓市庫存的再次增長(cháng)。僅觀(guān)數據，就已形成兩派。一派認為成交與價(jià)格皆復蘇，市場(chǎng)趨于樂(lè )觀(guān)；而另一派認為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅創(chuàng )近十年新低，全國市場(chǎng)仍然低迷。

    2011年下半年，隨著(zhù)貨幣緊縮，以及房地產(chǎn)調控進(jìn)一步升級，全國樓市出現普遍降溫，而三四線(xiàn)城市需求減弱之后，供應過(guò)大的情況越來(lái)越突出。于是，2012年至2013年一二線(xiàn)城市復蘇回暖之際，三四線(xiàn)卻基本無(wú)表現，受壓于高庫存，房?jì)r(jià)持續低迷。

    不過(guò)，目前來(lái)看，市情似乎正在出現轉機。2011年以來(lái)，全國商品住宅待售面積不斷增長(cháng)，主要反映了三四線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市住宅市場(chǎng)供大于求。然而，值得關(guān)注的是，今年5月末，待售面積罕見(jiàn)的減少了121萬(wàn)平方米，6月末繼續減少191萬(wàn)平方米，而這兩個(gè)月辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的待售面積繼續增長(cháng)。由于一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市待售面積基本正常，全國住宅待售面積下滑，應是三四線(xiàn)城市的庫存有所下滑。

    不妨用另一組數據加以佐證。易居房地產(chǎn)研究院的35城住宅庫存報告顯示，今年以來(lái)，11個(gè)樣本三線(xiàn)城市的住宅庫存持續下滑，其走勢居然與一二線(xiàn)城市相一致。這很可能意味著(zhù)，三四線(xiàn)城市正在步入去庫存通道，庫存壓力慢慢減小，供求關(guān)系逐步改善。三四線(xiàn)城市與一二線(xiàn)城市的市場(chǎng)差距，可能不再進(jìn)一步擴大，而是轉而縮小。

    那么，當前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)上行，還是下行？先看幾組全國數據。其一，今年上半年，全國商品房成交面積同比增長(cháng)3.9%，這是自2014年初開(kāi)始連跌一年多之后，首次轉為上漲。其二，今年上半年，全國商品房成交均價(jià)同比增長(cháng)5.9%，創(chuàng )2014年以來(lái)的新高。其三，今年5月，全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數平均環(huán)比增幅由負轉正。其四，今年上半年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.8%。其五，今年上半年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積下降15.8%。其六，今年上半年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)4.6%，增幅創(chuàng )近十幾年新低。

    觀(guān)察六組數據可知，前三組已經(jīng)步入上行通道，而后三組仍在下行通道。那么，六組指標之間是什么關(guān)系？宏觀(guān)經(jīng)濟指數有三類(lèi)：領(lǐng)先、同步、滯后。房地產(chǎn)指數亦如此。商品房成交量，是最領(lǐng)先的指標，其次是房?jì)r(jià)。而購地量、新開(kāi)工量和開(kāi)發(fā)投資量，屬于同步指標或滯后指標。

    也即，在一輪房地產(chǎn)上行周期中，房屋成交量與價(jià)率先上漲，其后土地市場(chǎng)和投資建設指標，也會(huì )步入上行通道。而當前的形勢是，房屋市場(chǎng)剛剛步入上行通道，后面三組指標還沒(méi)來(lái)得及反彈。此時(shí)，判斷全國房地產(chǎn)市場(chǎng)依然下行，或者低迷，肯定屬于誤判。因為，后三類(lèi)指標，必將在下半年或者企穩，或者反彈。

    不管作為市場(chǎng)供應方的開(kāi)發(fā)商，還是作為市場(chǎng)需求方的購房者，都應提前預判市場(chǎng)走勢，然后采取或購地、或購房等交易行動(dòng)，方是合理之策。

    □楊紅旭（上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)）