在中央及地方穩定住房消費系列組合拳政策的刺激下， 2015年1至6月份，全國商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)3.9%，而1至5月份為下降0.2%，熱點(diǎn)城市住宅交易量明顯上升。在住宅交易回暖的過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現新的運行特征，將對房地產(chǎn)業(yè)數量型增長(cháng)模式提出巨大挑戰，值得高度關(guān)注。

    深入觀(guān)察分析當前住宅市場(chǎng)運行狀況，特別是在上半年住宅成交回暖過(guò)程中，市場(chǎng)運行出現新的特征，主要表現在：

    一是新房交易整體低迷而二手房交易日趨活躍。在住宅成交回暖過(guò)程中，新房和二手房市場(chǎng)走勢截然不同。以北京為例，據中介機構統計，今年上半年北京商品住宅（剔除保障房和自住房）合計成交套數較上年同期下降11%，創(chuàng )下歷史同期新低。而二手房市場(chǎng)卻“量增價(jià)穩”，成交套數約為新房成交套數的3倍，同比增長(cháng)88.6%。隨著(zhù)二手房在市場(chǎng)交易結構中比重快速上升，新房去庫存將會(huì )受到明顯干擾，也將影響到未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系格局。

    二是住宅成交回暖而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿下降。今年上半年全國商品房銷(xiāo)售面積增速持續回升，同比增速由年初的下降16.3%快速回升至上半年的3.9%。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速由年初增長(cháng)10.5%持續回落至上半年的4.6%。即使是在住宅成交回暖的上半年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.8%。這些情況表明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對住宅市場(chǎng)前景預期還未完全恢復到市場(chǎng)調整之前。

    三是住宅交易活躍而商業(yè)地產(chǎn)運行低迷。隨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)+對商業(yè)零售模式的沖擊，以及對傳統消費習慣的改造，城市商業(yè)零售份額日益受到擠壓，已經(jīng)呈現出需求不足的狀況。目前看，部分城市的商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩風(fēng)險開(kāi)始顯現。據中介機構統計數據顯示，2015年末全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積將達到3.6億平方米，2016年以后更將突破4.3億平方米。即使是在一線(xiàn)城市北京，今年前5個(gè)月，北京市商品房銷(xiāo)售面積同比下降5.8%，而住宅銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)8.9%，反映出商業(yè)地產(chǎn)滯銷(xiāo)風(fēng)險，值得高度關(guān)注。

    當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現新運行特征，與人口結構趨勢性拐點(diǎn)和老齡化加快密切相關(guān)。據機構研究，我國購房主力人口將于今年達到峰值，并將從2018年開(kāi)始趨勢性下降。而老齡化進(jìn)程加快將引發(fā)住宅空置問(wèn)題。老齡化程度較高的日本，已經(jīng)備受住宅空置困擾，2013年其空置住宅占全國住宅總數的13.5%，創(chuàng )當時(shí)統計調查以來(lái)歷史最高紀錄。同時(shí)，當前我國住房需求收入中樞下移，中低收入人群將成為主力購房群體，降低了對新房市場(chǎng)的整體吸納能力。我國普通家庭住宅不動(dòng)產(chǎn)財富比重過(guò)高，財富流動(dòng)性存在明顯不足，也客觀(guān)上減弱了新增住宅消費后勁。

    綜合各方面情況看，我國房地產(chǎn)業(yè)數量型增長(cháng)模式運行空間日益狹小。若致力于新房建設，增加建筑面積，將面臨較大的去庫存難題。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)需要從數量擴張轉向品質(zhì)提升，走一條質(zhì)量發(fā)展之路。而挖掘存量住宅改善市場(chǎng)，提升新建住宅品質(zhì)，將給予房地產(chǎn)市場(chǎng)新的增長(cháng)動(dòng)力，同時(shí)也能釋放居民消費需求，擴大內需，支持宏觀(guān)經(jīng)濟穩定增長(cháng)。