■ 樓市觀(guān)察

　　從國內征稅前景看，將來(lái)我國房產(chǎn)稅的稅基和稅率，將總體小于發(fā)達國家，對房?jì)r(jià)的沖擊沒(méi)想象得那么大。

　　近段時(shí)間，房產(chǎn)稅再度成為焦點(diǎn)話(huà)題。此前曾有消息稱(chēng)，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成型正在內部征求意見(jiàn)，房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅合并，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區間內自行決定。按照每個(gè)家庭戶(hù)承受能力和國際通行做法，首套房的稅率一般在0.5%-1%之間，以總價(jià)100萬(wàn)元的首套房子為例，若依照按年收取的方式，一年需繳納5000元房產(chǎn)稅。

　　這條消息傳遞出來(lái)的信號，具有很強的攻擊力。一方面，立法節奏快。房地產(chǎn)稅立法推進(jìn)速度看似快于預期，開(kāi)征節點(diǎn)步步逼近。另一方面，征稅范圍大。居然對于首套房也要征稅，豈非將涉及九成城鎮居民（我國城鎮住房私有率達九成）？這點(diǎn)大大超出公眾預期。

　　另一條消息是，近期財政部部長(cháng)樓繼偉向全國人大常委會(huì )報告2014年財政決算情況時(shí)表示，今年將配合做好房地產(chǎn)稅立法工作，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。此信息傳遞出的信號，同樣表明房地產(chǎn)稅立法似乎重新上路。

　　綜合上述兩條消息，至少可以推斷出：房地產(chǎn)稅立法仍在推進(jìn)中，只是節奏時(shí)快時(shí)慢。這樣的時(shí)快時(shí)慢，與外部環(huán)境有關(guān)。去年下半年至今年上半年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)調整，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅持續收窄，房地產(chǎn)業(yè)拖了經(jīng)濟后腿，要想經(jīng)濟穩增長(cháng)，必須穩住房地產(chǎn)。開(kāi)征房產(chǎn)稅的預期，會(huì )抑制購房需求，所以這期間放慢節奏。今年下半年至明年，樓市復蘇，部分城市房?jì)r(jià)上漲較快，于是房產(chǎn)稅推進(jìn)節奏具備了提速的外部環(huán)境。

　　房地產(chǎn)稅立法涉及房地產(chǎn)稅收體系、制度、政策的調整，但關(guān)鍵稅種就是持有稅，將原來(lái)持有環(huán)節的城鎮土地使用稅與房產(chǎn)稅合并，符合邏輯。房產(chǎn)稅的覆蓋面，也即稅基，不會(huì )像發(fā)達國家那樣大——幾乎包括所有房屋（針對少量房屋也有減免征），預計將設定人均免征面積，另外還可能綜合考慮是否為首套，比如上海試點(diǎn)方案是人均免征60平米、首套免征。關(guān)于稅率，估計先由人大立法中設定大致范圍，具體由各地因地制宜，主要區間估計為0.5%-2%。

　　當然，建立不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度，實(shí)現全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)部門(mén)信息共享。這既是房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制的必須，也是全國性征收房產(chǎn)稅所需具備的條件。退一步講，至少每個(gè)地方政府，都應有一套包含所有住宅與業(yè)主信息的數據庫。另外，還要具有相應的房屋估價(jià)技術(shù)與人員配備。每年都需要對應征房屋價(jià)格進(jìn)行評估，以此為基礎才能計稅。

　　房產(chǎn)稅確實(shí)能在一定程度抑制持有多套房，但卻非打壓房?jì)r(jià)的“利器”。從經(jīng)驗看，很多國家，包括我國的香港地區，都有房產(chǎn)持有稅，但無(wú)法靠此而阻攔房?jì)r(jià)波動(dòng)，某些年份房?jì)r(jià)依然上漲，比如香港房?jì)r(jià)已連漲10年；上海自2011年開(kāi)征房產(chǎn)稅以來(lái)，也未能明顯壓制房?jì)r(jià)。從國內征稅前景看，將來(lái)我國房產(chǎn)稅的稅基和稅率，將總體小于發(fā)達國家，對房?jì)r(jià)的沖擊沒(méi)想象得那么大。從時(shí)間歷程看，2010年官方頻提房產(chǎn)稅之后，尤其是十八屆三中全會(huì )定調以來(lái)，民眾已逐步吸收了房產(chǎn)稅預期，部分權貴也已賣(mài)掉部分房產(chǎn)。因此，房產(chǎn)稅最終開(kāi)征后，預計不會(huì )嚴重影響房?jì)r(jià)走勢。

　　□楊紅旭（上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)）