新華社記者王優(yōu)玲、劉夏村、鄭鈞天
4月29日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議提出，要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
當前，全面貫徹落實(shí)中央政治局會(huì )議精神，要守住定位，因城施策，在調控的精準性上下功夫，有效管控重點(diǎn)風(fēng)險，做好“穩”字大文章，采取綜合措施促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)步入良性循環(huán)。
堅持“穩字當頭”，促房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展
今年以來(lái)，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行總體平穩，但其下行態(tài)勢需高度關(guān)注。
從房地產(chǎn)行業(yè)幾個(gè)關(guān)鍵指標看：一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)0.7%；3月，70個(gè)大中城市中，各線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降或漲幅回落；一季度商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降18.6%；土地購置面積同比下降41.8%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下降19.6%。
受疫情反彈、個(gè)別頭部房企債務(wù)違約風(fēng)險暴露、個(gè)人收入預期下降等因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)預期轉弱，房地產(chǎn)銷(xiāo)售下降，企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險有所聚集。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)主體方面，受個(gè)別房企爆雷等影響，銀行等金融機構收緊融資端，銷(xiāo)售下滑，一些地方對商品房預售資金監管不規范，多重因素加劇了房企的流動(dòng)性風(fēng)險，使房地產(chǎn)市場(chǎng)微循環(huán)出現“梗阻”。
較長(cháng)時(shí)間以來(lái)，剛需和改善性住房需求群體面臨較高的貸款利率，一些地方首套房資質(zhì)的認定標準有待完善，這些因素增加了購房者的購房成本，加劇了住房消費者延緩入市的趨勢。
2021年，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為6.8%。房地產(chǎn)業(yè)規模大、鏈條長(cháng)、涉及面廣，對國民經(jīng)濟發(fā)揮著(zhù)舉足輕重的作用，“要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險，守住不發(fā)生系統性風(fēng)險底線(xiàn)”。
“房地產(chǎn)既可以是經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的‘壓艙石’，也可能是‘風(fēng)險源’，對經(jīng)濟金融穩定和風(fēng)險防范有著(zhù)重要的系統性影響。”中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說(shuō)。
中國宏觀(guān)經(jīng)濟研究院研究員劉琳說(shuō)，此次中央政治局會(huì )議圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展釋放了“穩字當頭”的積極信號。各地在守好風(fēng)險底線(xiàn)的同時(shí)，針對促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，可以更加有針對性地、靈活地因城施策，改善土地出讓條件，支持首套剛性購房需求和合理改善性需求，針對新市民、青年人等群體增加保障性租賃住房供應。
堅持“因城施策”，引導房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)
降低限購限售門(mén)檻、下調首付比例、降低按揭貸款利率……今年以來(lái)，累計近110個(gè)城市已出臺各類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策。
專(zhuān)家表示，此次中央政治局會(huì )議提出兩個(gè)“支持”、一個(gè)“優(yōu)化”，充分釋放出對各地因城施策的政策信號。
我國地域廣袤，各地區之間房地產(chǎn)市場(chǎng)差異大，市場(chǎng)分化明顯。長(cháng)三角、珠三角區域一些熱點(diǎn)城市供需矛盾在較長(cháng)時(shí)間內依然比較突出，市場(chǎng)回升預期逐步增強，然而部分人口持續流出的城市市場(chǎng)仍在低位運行。
針對新情況新挑戰，各地以支持首套剛性購房需求、合理改善性需求、租賃住房需求為著(zhù)力點(diǎn)因城施策；相關(guān)部門(mén)出臺促房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)措施。
100多個(gè)城市的銀行根據市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調了房貸利率；部分城市對生育二孩、三孩家庭購買(mǎi)首套住房的，提高住房公積金貸款額度上限；擴大抵押貸款支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)對出險企業(yè)的并購貸款，允許債務(wù)展期；規范預售資金監管；保障性租賃住房貸款不納入貸款集中度管理……
優(yōu)化住房供應結構，大力發(fā)展租賃住房。加快保障性租賃住房建設，發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)。據相關(guān)統計，目前北京、上海、廣州、深圳、杭州等大城市的租房人口占常住人口比例已達到40%以上。2022年全國基本建設保障性租賃住房投資總額預估約8500億元。
國家統計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統計司司長(cháng)付凌暉說(shuō)，隨著(zhù)多地適度放開(kāi)限購限售，降低公積金使用門(mén)檻，加快購房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷(xiāo)售面積降幅將有所收窄。
在預售資金監管方面，專(zhuān)家建議，各地要完善預售資金監管，明確預售資金應當優(yōu)先支付工程款，嚴格按照工程節點(diǎn)撥付資金，確保按時(shí)竣工交付。防止因防范風(fēng)險，過(guò)度提高監管額度，放慢放款撥付進(jìn)度的情況。
“推進(jìn)爆雷房企盡快出清，穩定市場(chǎng)預期很重要。”劉琳表示，一方面，通過(guò)降低首套房貸款利率和住房交易稅費，提高購房者支付能力，提振合理的住房消費需求和改善性需求，加強預期引導；另一方面要堅決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險，以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標，維護購房群眾合法權益。
堅持“房住不炒”，守牢風(fēng)險底線(xiàn)
這次中央政治局會(huì )議重申，堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位。
目前，規模高達10萬(wàn)億元級的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在進(jìn)行深度調整。過(guò)去形成的“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)底層邏輯正在改變，房地產(chǎn)業(yè)作為高質(zhì)量引領(lǐng)的基礎民生行業(yè)地位正在確立鞏固。
“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位已經(jīng)成為社會(huì )共識。這個(gè)定位沒(méi)有動(dòng)搖，力度沒(méi)有放松。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)馮俊說(shuō)，各地因城施策不能脫離這個(gè)定位和方向，更不能病急亂投醫，把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段。關(guān)鍵要繼續實(shí)施好房地產(chǎn)長(cháng)效機制，保持調控政策連續性穩定性，增強精準性協(xié)調性，努力實(shí)現穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期目標。
房地產(chǎn)業(yè)告別高負債、高杠桿、高周轉的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，回歸基礎民生屬性和租購并舉后，依然大有可為。
當前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面沒(méi)有變，住房需求依然旺盛。我國常住人口城鎮化率63.9%，仍處在快速城鎮化階段，每年城鎮新增就業(yè)人口1100萬(wàn)以上，帶來(lái)大量新增住房需求。
同時(shí)，2000年前建成的大量老舊住房面積小、質(zhì)量差、配套不齊全，居民改善居住條件的需求比較旺盛。
謀全局謀長(cháng)遠，尊重房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規律，探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，錨定人民日益增長(cháng)的對美好生活的向往，為百姓提供可負擔、居住條件更舒適、環(huán)境更優(yōu)美的住房，讓全體人民住有所居，這是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的根本要義。
